Verhuurbemiddelaars

Wanneer een makelaar werkt voor de verhuurder, mogen bij de huurder geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht. Ook niet als die kosten anders genoemd worden zoals: contractkosten, sleutelgeld, administratiekosten, opstartkosten, handelings fee etc.

Wanneer werkt een makelaar voor de verhuurder? Is een makelaar bij de verhuur betrokken en zoekt hij niet in opdracht van de huurder? Dan zal deze in de meeste gevallen voor de verhuurder werken. Dan zijn kosten die bij de huurder in rekening worden gebracht dus niet toegestaan. Dubbele bemiddelingskosten die dus onterecht zijn betaald, kunnen bij de makelaar worden teruggevorderd. Gebruik hiervoor deze voorbeeldbrief.
Wanneer mogen wel kosten in rekening worden gebracht bij de huurder? Als een huurder op zoek is naar een woning en voor die zoektocht een makelaar inschakelt, betaalt hij voor die diensten natuurlijk wel courtage.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd duurt, zoals de naam al doet vermoeden, zolang huurder en verhuurder deze laten voortduren. Beëindigen kan onder andere door de huurovereenkomst op te zeggen. Een huurder mag dat doen zonder opgave van reden, maar moet daarbij wel een opzegtermijn van één tot drie maanden in acht nemen. De verhuurder mag de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen, maar moet daarvoor een wettelijke reden hebben. Deze zijn beperkt en de verhuurder kan zich er vaak moeilijk op beroepen. Dat is met name bedoeld om de huurder te beschermen. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het meest gebruikelijk. Bij deze overeenkomst kunnen huurder en verhuurder ook een verplichte minimale huurperiode afspreken. Partijen zijn dan aan deze minimale huur gehouden en kunnen gedurende deze periode niet de huur opzeggen.

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd duurt een afgesproken periode. Is die periode korter dan twee jaar, dan eindigt de huur en moet de huurder de woning verlaten. De huurder kan de huur eerder opzeggen. Werd een periode langer dan twee jaar afgesproken, dan moeten deze door huurder en verhuurder eerst ‘uitgezeten’ worden. Daarna kunnen beide partijen de overeenkomst opzeggen. Voor de huurder geldt weer dat dat kan zonder opgave van reden. De verhuurder moet zich aan de in de wet genoemde redenen houden (net zoals bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd).

Veel huurders betalen naast de kale huurprijs ook servicekosten. Dat zijn kosten voor bijvoorbeeld het schoonhouden van de algemene ruimte in een flat of stoffering en meubilering. Daarnaast zijn er kosten voor water, gas en elektriciteit. Deze worden nutsvoorzieningen genoemd. Maandelijks wordt een bedrag betaald in de vorm van een voorschot. Aan het einde van het jaar worden de daadwerkelijke kosten en de voorschotten met elkaar verrekend. De huurder krijgt dan geld terug (te veel voorschot betaald) of moet geld bijbetalen (te weinig voorschot betaald). Deze afrekening moet uiterlijk zes maanden na het aflopen van het jaar zijn afgewikkeld.

Om die vraag te beantwoorden moet eerst duidelijk zijn of het gaat om een woning in de gereguleerde of vrije sector. Daarvoor is de zogeheten aanvangshuur belangrijk: is de kale huur die bij het aangaan van de huurovereenkomst lager dan de dan geldende liberalisatiegrens, dan gaat het om een woning in het gereguleerde segment. In dat geval bepaalt de overheid jaarlijks de maximale huurverhoging.

Ligt de aanvangshuur boven die grens, dan mogen huurder en verhuurder afspreken wat zij willen. In de meeste gevallen wordt een indexeringsclausule opgenomen. Die bepaalt dat de huur jaarlijks met een x-percentage wordt verhoogd. De huurder wordt geacht die verhoging uit zichzelf te betalen – een voorstel van de verhuurder is niet nodig.

Zijn er geen afspraken gemaakt, dan mag de verhuurder in principe elke verhoging aan de huurder opleggen. Is die laatste het daar niet mee eens, dan zal hij zich tot de rechter moeten wenden.

De huurder is verplicht zijn de deel van de huurovereenkomst na te komen en dat is het betalen van de huur. Daarnaast moet hij zich als een goed huurder gedragen. Dat wil zeggen dat de huurder moet zorgen voor het gehuurde (de woning) en de omgeving. Dat houdt in dat de woning netjes wordt gebruikt en dat er geen overlast aan de omgeving wordt veroorzaakt. In de huurovereenkomst kunnen ook nog andere bepalingen staan waaraan de huurder zich moet houden.

De verhuurder is verplicht de woning zonder gebreken aan de huurder ter beschikking te stellen. Dat houdt ook in dat de woning onderhouden moet worden om gebreken te voorkomen of om deze op te lossen. Daarnaast moet de verhuurder instaan voor rustig woongenot; de huurder moet ongestoord in de woning kunnen wonen.

Een makelaar die in opdracht van de verhuurder werkt, heeft een aantal taken. Een makelaar zorgt er in het algemeen voor dat het verhuurproces gestructureerd en professioneel verloopt. Zo onderneemt hij actie om de woning onder de aandacht van geïnteresseerden te brengen, bijvoorbeeld via funda of vbo.nl. Verder screent hij kandidaat-huurders om ervoor te zorgen dat de nieuwe huurder 1) de huur kan blijven betalen en 2) netjes met de woning omgaat. Voor dat eerste worden vaak inkomensgegevens opgevraagd. Dat mag pas als er sprake is van het sluiten van een huurovereenkomst, niet eerder. Voor de screening kan gebruikgemaakt worden van bijvoorbeeld Huurcheck.

Wanneer de makelaar een geschikte kandidaat-huurder heeft gevonden, zal hij helpen met het opstellen van de huurovereenkomst. Afhankelijk van de afspraken treedt hij na het sluiten van de overeenkomst, ook op als beheerder. Dat wil zeggen dat hij voor de huurder aanspreekpunt blijft voor vragen die hij normaal aan de verhuurder zou stellen. Bijvoorbeeld over onderhoud of huurbetalingen.

Het onderhoud aan de woning is in principe voor rekening van de verhuurder. De wet zegt echter dat kleine herstelling voor kosten van de huurder zijn. In het Besluit kleine herstellingen staat een lijst van werkzaamheden die de huurder zelf moet uitvoeren. De vuistregel is vooral: herstellingen die de huurder relatief eenvoudig zelf kan doen, moet hij zelf doen. Het grotere werk is voor de verhuurder. Een voorbeeld: het schilderwerk binnen moet de huurder zelf doen, het buitenschilderwerk is voor de verhuurder.