Onlangs publiceerde CBRE een whitepaper genaamd The Office Reset over de invloed van Covid-19 op de werkomgeving. Hoe gaan de toekomstige kantoren eruit zien? Waarom komen we nog naar kantoor? Welke rol speelt smart technologie? CBRE’s Wouter Oosting, Senior Director Workplace Strategies & Innocation, aan het woord.
Het nieuwe normaal
“Met je oude bril op kijken naar het nieuwe normaal, dat gaat niet werken. Je huisvesting corona-proof maken met plastic schermen en 1,5 meter afstand houden op kantoor is niet voldoende, dat is precies wat we niet adviseren. Wat er nu gebeurt, is eigenlijk helemaal niet zo vreemd. Wij hadden alleen bepaalde trends voor 2030 voorspeld, maar die spelen nu al. De eerdere benadering waarin bijvoorbeeld zaken als een piekbezetting werden berekend, is veel te statisch. Voorheen werd er een kantoor gemaakt met tafels en stoelen, een vergaderruimte en een kantine. Werken stond voorop, dan een klein beetje vergaderen en nog minder belangrijk was daarbij eten en drinken. Dat is achterhaald. De mix van ruimtes gaat veranderen. Het vergaderen en het eten gaan een belangrijker aandeel krijgen. Daarbij komt dat het massale thuiswerken en de fysieke beperkingen zoals die vanuit de overheid zijn opgelegd (de 1,5 meter-regels en de restricties op reizen) vragen om een veel flexibelere aanpak. We gaan naar een mixed reality. Je zoekt een huisvesting die niet alleen fysiek is maar ook virtueel. De gebruiker kan kiezen in hoeverre er behoefte is aan een virtuele samenwerking of virtueel contact – of dat nou real time contact is of asynchronisch – en het fysieke deel. Het is niet meer alleen uit gewoonte elkaar op een plek ontmoeten, het kantoor moet steeds meer inspelen op de beleving van samenkomen, en vooral ook die bewust gekozen waardevolle momenten faciliteren.”
‘Met je oude bril op kijken naar het nieuwe normaal, werkt niet’
‘Met je oude bril op kijken naar het nieuwe normaal, werkt niet’
Thuiswerken of naar kantoor
“Stenen, het gedrag van mensen en technologie werden lange tijd als drie aparte werelden gezien, maar die zijn nu volledig met elkaar verstrengeld. Steeds meer boards van grote bedrijven zien in dat mensen echt wel thuis kunnen werken. Je hebt een groep die op kantoor móet zijn, misschien wel vanwege de thuissituatie of die bedrijfskritisch is, je hebt een groep die je liever niet op kantoor hebt; denk aan een risicogroep, en je hebt een soort flexibele groep die afhankelijk van een bepaalde behoefte naar kantoor komt. Het identificeren van die groepen leidt tot nieuwe inzichten over hoe je je bedrijf voert, hoe je je management inzet, hoe je huisvest. De nieuwe situatie opent een heel nieuwe window om op een andere manier na te denken over hoe werken er eigenlijk uitziet. Ik kijk meer naar de maatschappelijke veranderingen die plaatsvinden en vooral de mindset daarover. We kijken naar werkpatronen. Wat doe je individueel, wat doe je samen en waar doe je dat? We zijn in stappen en fases bezig om het gebruik van het kantoor te programmeren. Als ik aan een bedrijf vraag wat de essentie van hun huisvesting is, dan is dat de plek waar het DNA van hun club te vinden is. Fysieke werkplekken zijn nu misschien nog wel belangrijker dan ooit. Het gebruik van een kantoor is echter anders en moet een aantrekkelijke plek zijn waar de meerwaarde ervaren wordt. De mens heeft van nature behoefte aan contact. Hoe ze sociaal met elkaar omgaan, of dat nou voor funshopping is, om te werken, eten of drinken; die behoeftes kun je niet zomaar opzij schuiven en zeker niet door techniek vervangen. Het zal dus een combinatie zijn van niet alleen kantoor en thuis, maar meerdere vormen.”
‘Je moet nadenken over wie komen naar kantoor, wat gaan ze daar doen, en hoe zet ik het in’
‘Je moet nadenken over wie komen naar kantoor, wat gaan ze daar doen, en hoe zet ik het in’
Productiviteit en creativiteit
“Voor veel klanten vragen wij mensen – en ondertussen gaat dat echt in de tienduizenden antwoorden – naar hun productiviteit en of ze effectiever zijn als ze thuiswerken. Dan krijg je mixed emotions. Het hangt namelijk af van het fysieke aspect en het mentale. Fysiek gezien gaat het bijvoorbeeld om een gesloten kamer waar je kunt werken, of je een monitor hebt en een toetsenbord. Interessant daarbij is nog wel de vraag wie verantwoordelijk is voor de arbeidsomstandigheden. De mentale kant is wellicht nog veel interessanter en die leggen we uit in stress, in work-life balance, in hoeveel tijd je ergens aan spendeert, en of je thuis meer werkt om je werk af te krijgen. Daar is een verschil in enerzijds jongere tweeverdieners met kinderen thuis die meer stress ervaren en anderzijds ouderen die na het werk de laptop dichtklappen en bij wijze van spreken zo aan tafel kunnen schuiven zonder zich eerst nog met de kinderen bezig te hoeven houden. Het is dus wel zo dat leeftijd en mentale stress een relatie met elkaar hebben. Wat effectiviteit betreft zie je over het algemeen dat mensen meer tijd thuis spenderen aan werken dan op kantoor. Digitale vormen van samenwerken zijn niet per definitie effectiever. Het werkt wel prima voor team meetings of wekelijkse overleggen maar individuele effectiviteit en creativiteit blijken toch meer samen te hangen met fysieke interactie.”
Smart technologie
“Wat betreft smart buildings wordt technologie nu veel meer ingezet op veilig en gezond. Zonder iets aan te hoeven raken kun je met een app alle deuren openen. Wij zetten smart in om onze gebouwen en gebouwsystemen te monitoren qua o.a. luchtkwaliteit en energieverbruik. We hebben de ambitie om onze CO2 footprint te reduceren met 25% en gebruiken smart om zo zuinig mogelijk met energie om te gaan. We kunnen technologie inzetten voor social distancing. Als je te dicht bij iemand in de buurt komt, kun je daar een signaal of waarschuwing voor afgeven. Ook als je kijkt naar bijvoorbeeld een bedrijfsrestaurant, was dat vroeger een plek waar je met z’n allen ging eten en waar het eten fysiek ter plekke werd bereid. Dat moet ook smart kunnen: online bestellen en afhalen. In die context kun je technologie fantastisch inzetten om het nieuwe normaal ook op het vlak van eten en drinken beter te faciliteren. Als je weet hoeveel mensen in je gebouw zijn, weet je hoeveel je in moet kopen en kun je toewerken naar bijna zero waste. Wij hebben CBRE Host ontwikkeld, een smart product dat bijna als een moeder voor je zorgt. Dus als je opstaat en je weet je weekagenda, dan zou de app kunnen zeggen dat het niet noodzakelijk is om naar kantoor te komen. En als je toch komt, zou je wearable kunnen zeggen: ik heb gezien dat je slecht hebt geslapen, misschien moet je vandaag in de bibliotheek zitten in plaats van in een open omgeving. Technologie heeft een heel belangrijke rol omdat veel van onze interactie digitaal begint voordat het fysiek wordt en zo zie ik smart ook; het wordt een facilitator van waar je werkt en hoe. Het speelt veel intelligenter in op de behoeften van een organisatie en individu. Die intelligentie moet je inzetten om mensen effectiever, efficiënter en creatiever te maken, en om hun vitaliteit te waarborgen.”
De rol van de makelaar
“Ik denk dat we straks tegen elkaar zeggen: dit nooit meer. Mocht een dergelijke situatie nogmaals ontstaan, dan moeten we iets slimmers bedenken dat hier beter op inspeelt. Als we bijvoorbeeld kijken naar locatiestrategie, zal er meer rekening gehouden moeten worden met mobiliteit. Je hebt het niet meer alleen over een fysiek kantoor, maar er is ook vraag naar een thuiswerkplek en misschien nog wel een satelliet of andere flexibele oplossing. Ik denk dus dat makelaars de huisvestingsvraag beter zullen moeten programmeren. Dat betekent een stuk kantoor, een stuk thuis en een stuk flex. De makelaar heeft een mooie opportunity om beter na te denken over het maken van zo’n programma en hoe hij dat kan vertalen naar een goede aanbieding. Misschien gaat de makelaar iets meer nadruk leggen op adviseren en minder op de transactie. Hij zal niet alleen naar de stenen moeten kijken, maar hoe bouw je die beleving, die experience die juist steeds belangrijker wordt. De vraag van de klant moet vertaald worden naar locatiecriteria, gebouwcriteria en welke faciliteiten in zo’n locatie moeten zitten. Hij zal zich daar meer en met een open mind in moeten bekwamen. Hoe ga ik het nieuwe normaal concreet vertalen voor mijn opdrachtgever? Vastgoed staat er in tegenstelling tot de vorige crisis nu wel beter voor. In 2008 was er al een behoorlijke leegstand voordat de crisis begon. Nu is er weinig leegstand en aanbod. Er is veel uit de markt gehaald voor woningen en hotels, er is veel omgebouwd en heel weinig bijgebouwd. En wat ik ervan begrepen heb, is dat de herstelperiode veel sneller is dan in voorgaande kritieke periodes. Ik betwijfel of er een sterke afname is van het gebruik van vierkante meters. Ik denk alleen dat het een andere invulling krijgt. We zoeken naar meer slimmere oplossingen. Het gaat om meer flexibel kunnen inspelen op een vraag. Je moet systeemdenken; een systeem aanbieden dat niet alleen gericht is op kantoor, maar ook het vraagstuk vanuit technologie en vanuit de cultuur van de organisatie samenvoegen. De makelaar moet oog houden voor deze drie onderdelen. Zijn speelveld is daardoor breder geworden.”
The Core kantoor in Amsterdam
Het concept speelt perfect in op Mixed reality: in het kantoor zijn er namelijk 4 zones: bieb voor degenen die niet thuis kunnen werken, een cafe waar men kan samenkomen met een kop koffie met in achtneming van 1,5meter, een werkplaats waarin teams kunnen samenkomen om fysiek het e.e.a. te bespreken en labs waarin met behulp van theatergordijnen ruimtes groter en kleiner gemaakt kunnen worden om grotere of kleinere ruimtes te faciliteren.
Dit speelt makkelijk in op het nieuwe werken: flexibele wanden om makkelijk in te spelen op ruimte voor grotere en kleinere groepen.
Bron: Vastgoed Adviseur juni 2020
Tekst: Marieke Hoogendijk
Beeld: Elisabeth Lanz Fotografie en Stijnstijl Fotografie
