Simon Honingbrood had het goed voor elkaar. Hij woonde met vrouw en twee kinderen in een mooi pand in het centrum van de stad. Toen het belendend pand te koop stond aarzelde Simon geen moment. De koopsom was met € 800.000 fors, maar Simon zag goede beleggingsmogelijkheden, mede gezien de lage rente en hoge huuropbrengsten. Het pand bestond uit drie verdiepingen. Er waren zes appartementen. Simon had geen spaargeld en zou het pand volledig financieren. Per saldo verwachtte hij maandelijks ruim € 3.000,- over te houden.
Gouden makelaar
Nadat Simon het pand had gekocht wilde hij dit zo snel mogelijk vullen met huurders. Hij nam contact op met Gold City TopHouses Makelaardij B.V. De makelaar vond het een geweldig appartement en hij had ‘zes rijen dik’ kandidaten. Simon moest wel meteen de bemiddelingsopdracht tekenen. Zonder het contract na te lezen zette Simon zijn handtekening. En inderdaad, binnen twee dagen waren de huurders bekend.
Na een maand had Simon nog geen huur en borgsom ontvangen. Dat was vreemd. Eén wanbetaler is denkbaar, maar toch niet zes? Navraag leerde dat de makelaar in het contract had opgenomen dat de huurders de waarborgsom ter grootte van maar liefst twee maandhuren aan de makelaar moesten overmaken. De makelaar ‘bewaarde’ deze waarborgsommen. Bovendien bleek Simon een beheerovereenkomst te hebben getekend: alle huren werden geïnd door de makelaar die pas na aftrek van zijn kosten werden doorbetaald aan Simon. Het betrof de verhuurcourtage plus acht procent beheerkosten over de totale huursom. Dat was best wel vervelend. Daarnaast had de makelaar namens Simon inboedelgoederen in de huurwoningen geplaatst. En ja, dat was inderdaad afgesproken: de appartementen zouden ‘ruim gestoffeerd’ worden verhuurd, met gordijnen en gloednieuwe keukenapparatuur. De makelaar verstrekte daartoe facturen die Simon nogal hoog voorkwamen. Maar tsja, de makelaar verrekende simpelweg en in ons recht geldt als praktische regel: hebben is houden. Simon zag het niet zitten om daarover een procedure te beginnen.
Calamiteit
Na vier maanden kwam er enige geldstroom op gang. Dat ging een half jaar redelijk. Totdat op een nacht Simon werd gewekt door geschreeuw van mensen. Zijn beleggingspand stond in brand. Gelukkig konden alle bewoners zich redden. Een huurster vertelde dat haar koelkast vlam had gevat, volgens de huurster een oud exemplaar uit de vorige eeuw. Deze was van Simon gehuurd. De kortsluiting zorgde voor een uitslaande brand, mede te wijten aan de goedkope brandbare gordijnen die overal hingen. De etages moesten als verloren worden beschouwd. Ook de woning van Simon had flinke rook- en waterschade.
Nadat brand meester was gegeven betrad Simon met enkele brandweerlieden de twee appartementen op de begane grond. Deze hadden gelukkig betrekkelijk weinig schade. Tot verbijstering van Simon bleek zich in een appartement een flinke wietkwekerij te bevinden. Van de huurder ontbrak ieder spoor; hij leek daar niet eens te wonen.
Slachtofferhulp?
Twee dagen na de brand verschenen twee experts van de verzekeringsmaatschappij. Het waren bijzonder vriendelijke mensen die talloze foto’s maakten van het verbrande pand. De schade werd begroot op ruim een half miljoen. Ze zagen de wietkwekerij en onderschreven de mening van Simon dat er geen enkel verband was tussen de kwekerij en de brand. “Och, meneer, we zien dit dagelijks, wat een verschrikking” vertrouwden zij Simon toe. Simon was blij met zoveel empathie. Deze mensen begrepen hem tenminste.
Een dag later ontving Simon een brief van de gemeente. Simon dacht eerst nog dat hem slachtofferhulp werd aangeboden. De toonzetting van de brief was echter helemaal anders. Geen greintje medeleven. Integendeel. Simon werd verstaan gegeven dat hij woonruimte had onttrokken aan de bestemming vanwege de hennepkwekerij. Simon kreeg een boete van € 6.500,-. Diezelfde dag werd bekend gemaakt dat het pand op last van de burgemeester gesloten werd voor de duur van zes maanden. Ook de woning van Simon, die door de gemeente als één geheel met het huurpand werd gezien, werd gesloten. De huurders waren al weg, dus dat maakte niet veel uit. Maar Simon en zijn gezin moesten eveneens vertrekken. Waar zij heen moesten gaan? Daar ging de gemeente niet over. Dat was Simon’s probleem.
En meer slecht nieuws
Een week later ontving Simon een brief van de verzekeringsmaatschappij. Simon verwachtte dat hij nu snel de verzekeringsgelden zou ontvangen zodat hij zijn panden zou kunnen herstellen. Het bericht van de verzekeringsmaatschappij trof Simon als een mokerslag: de verzekeraar vernietigde de opstalverzekering omdat sprake was van een risicoverzwaring. Zij had immers woonappartementen verzekerd en niet een illegale hennepkwekerij. Simon ontving geen stuiver.
Na deze misère schoten de juridische procedures als paddenstoelen uit de grond. Simon trok echter aan het kortste eind voor wat betreft de bestuurlijke boete vanwege het onttrekken van het appartement aan de woonbestemming. Volgens vaste rechtspraak mag van een verhuurder verwacht worden dat hij periodiek het gebruik van een verhuurde woning controleert. Vastgesteld werd dat er geen enkele controle is geweest. Simon beschikte niet eens over de identiteitsbewijzen van de huurders van de appartementen. Simon had daarover wel navraag gedaan bij de makelaar, maar die gaf niet thuis. Ook het bevel tot sluiting van de burgemeester van beide panden bleef in stand. Het betrof vast beleid en de rechter voelde zich niet geroepen om dat beleid te doorkruisen. Simon procedeerde ook tegen de verzekeringsmaatschappij. Hij was immers volstrekt onbekend met de hennepkwekerij. Bovendien was er geen causaal verband tussen brand en kwekerij zodat het afwijzen van schadedekking volslagen onredelijk was. Ook hier zat het Simon niet mee. De verzekeraar kreeg gelijk: verzekerd waren woonappartementen en niet een hennepkwekerij. Dat betreft een risicoverzwaring die de verzekeraar niet hoefde te dekken.
Makelaar moet betalen
Simon dagvaardde ook de makelaar. Deze had de waarborgsommen verdonkeremaand. Bovendien had de makelaar verzuimd om de huurders te screenen. De rechter gaf Simon op alle onderdelen gelijk. De makelaar had verzuimd de identiteit van de huurders vast te stellen aan de hand van originele documenten. De makelaar had bovendien gewaarschuwd moeten zijn doordat de huurder waar de hennepkwekerij was aangetroffen steeds per kas betaalde. De makelaar moest de enorme schade vergoeden. Maar helaas, de makelaar ging enkele dagen vóór de uitspraak failliet en hij was niet verzekerd. Hij was ook niet aangesloten bij een branchevereniging.
En verder….?
Binnen een jaar tijd was Simon van een gelukkig man naar een dakloze met een zware burn-out verworden. De hypotheekrente van het verhuurde pand kon hij niet meer opbrengen en de bank veilde beide panden. Zijn vrouw kon de spanningen niet verwerken en vertrok met de kinderen. De vraag die Simon bleef bezighouden was, waar het nu fout was gegaan. Bij de hennepkwekerij of bij de ongeorganiseerde verhuurmakelaar die geen flauw benul had waarmee hij bezig was? (De namen zijn gefingeerd; de uitspraken worden op verzoek toegestuurd)
Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam
www.vandesandeadvocaten.nl
