In deze column besteed ik aandacht aan een aantal waardebegrippen uit het Blue Book (EVS 2016) van TEGoVA. Ik ga in op de definities, vergelijk ze met de NRVT-regelgeving en geef een aantal aanbevelingen rondom waardebegrippen en HABU.
TEGoVA Blue Book
TEGoVA, de Europese brancheorganisatie voor taxateurs, brengt elke vier jaar een nieuwe versie van het Blue Book uit. Deze vervangt dan de vorige editie. De nieuwe EVS (2020) wordt naar verwachting volgende maand uitgebracht. Ik ga deze dan voor jullie analyseren en samenvatten.
Ik neem jullie eerst graag een keer mee langs de belangrijkste waarde begrippen uit de EVS 2016. Deze taxatiestandaard bestaat uit vier delen: Europese taxatiestandaarden en technische richtlijnen (1); Europese codes (2); Europese wetgeving en vastgoedwaardering (3) en Technische documentatie (4). In de EVS 2016 onderscheidt men ‘full valuation reports’, beknoptere taxatierapporten (‘shorter reporting formats’), ‘desk top valuation reports’ en conceptrapporten (‘draft reports’). De vereisten voor een full valuation worden uitgebreid en gedetailleerd beschreven.
Marktwaarde
In de verschillende internationale standaarden is de marktwaardedefinitie door de jaren heen zeer stabiel. Dat is van belang voor de markt, de taxateurs en de opdrachtgevers. In de EVS is het woord ‘asset’ (EVS 2012) vervangen door het woord ‘property’ (EVS 2016). Het woord ‘property’ verwijst naar ‘a bundle of rights’, wij vertalen het als ‘vastgoed’: onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten.
Marktwaarde NL
Sinds 2008 is de marktwaardedefinitie voor Nederland:
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Marktwaarde NRVT
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Het NRVT hanteert in zijn definitie heel juist het – in Nederland gangbare – begrip ‘waardepeildatum’. In de praktijk dreigde verwarring te ontstaan doordat men ‘date of valuation’ kon opvatten als inspectiedatum of rapportdatum. De waardepeildatum is de datum waarop de overdracht (als bedoeld in de definitie) verondersteld wordt tot stand te zijn gekomen. De inspectiedatum is de datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. De rapportdatum is de datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. Het is goed dat in het reglement definities en de praktijkhandreikingen van het NRVT deze drie begrippen geïdentificeerd en gedefinieerd zijn.
Markthuur EVS 2016
Het geschatte huurbedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de feitelijke of de veronderstelde huurvoorwaarden in een zakelijke transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
De passage ‘onder de feitelijke of de veronderstelde huurvoorwaarden’ is nieuw. De markthuurwaardedefinitie wordt verder niet specifiek uitgewerkt in de EVS; verwezen wordt naar de toelichtingen rond het marktwaardebegrip.
In de NRVT-reglementen is het begrip ‘markthuur(waarde)’ niet gedefinieerd, evenmin als de begrippen ‘huur’, ‘markthuur’ en ‘lease incentives.’ Het NRVT kent de regeling dat de IVS en EVS de NRVT-regels aanvullen. Toch is het aanbevelenswaardig deze begrippen in de reglementen op te nemen.
Highest and best use (optimale aanwending)
De EVS maken van het HABU-beginsel een ander concept, dat afwijkt van het IVS-concept. Men probeert hier een lijn uit te zetten voor Europa, maar onderkent en geeft de mogelijkheid hier lokaal andere opvattingen op na te houden. Zo stellen de EVS dat er specifieke definities van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik van toepassing kunnen zijn in richtlijnen of de praktijk van individuele landen. In de EVS ziet men HABU als een beperking (aansluiten bij bestaande, huidige wettelijke en fysieke mogelijkheden) waarvoor een uitgangspunt moet worden geformuleerd, en het ruime concept ‘verwachtingswaarde’ (hope value; verwachtingen die marktpartijen koesteren) als onderdeel van de marktwaarde.
Naar mijn mening behoren in theorie en praktijk de (kansrijke, gerechtvaardigde, redelijke) verwachtingen die marktpartijen hebben rondom het vastgoed en zijn potentiële gebruiksmogelijkheden in de marktwaarde te zijn begrepen; dit vind ik zo terug in de IVS. De EVS-HABU-assumptie kan ertoe leiden dat er een afwijking bestaat ten opzichte van de marktwaarde. Daarom beveel ik aan het IVS-concept voor Nederland te hanteren. In de EVS komt als bijzonder uitgangspunt ‘alternatief gebruik’ (‘alternative use value’) voor. Dit is de marktwaarde van het object zonder tot uitgangspunt te nemen dat het huidige gebruik wordt gecontinueerd. De EVS zien dit als een marktwaarde (met een bijzonder uitgangspunt).
Mocht je naar aanleiding van deze column vragen hebben, dan kun je deze sturen naar ln.obv@neeveggor.naaitsabes.
