Dat minister Hugo de Jonge onder vuur ligt is wel duidelijk. Het lijkt wel mode om ministers met harde woorden aan te vallen in plaats van in goed overleg te werken aan oplossingen. Wetenschappers, woningmarktdeskundigen en verschillende commerciële bedrijven en belangenorganisaties staan op tegen de minister. Hoe anders was het toen een voormalig minister (Stef Blok) een aantal jaar geleden riep dat de woningmarkt klaar was. Niet alleen VBO heeft die minister, overigens op een uiterst beschaafde manier, verteld dat daar geenszins sprake van was.
Ben ik het eens of oneens met Hugo de Jonge?
Maar velen met ons hebben toen al aangegeven dat er werk gemaakt moest worden van een gezonde woningmarkt, en dat er meer centrale regie moest komen. Naar mijn mening hebben we nog steeds te maken met de effecten van het wanbeleid van Stef Blok. Maar laten we eens wat zaken op een rijtje zetten.
We leven in een land met veel inwoners, zijn ook een gastvrij land en ja, van mij mag Nederland een land zijn dat mensen in nood warmhartig opvangt. Zouden wij zelf ook geen veilig heenkomen zoeken als ons land werd aangevallen of was teruggevallen in een bananenrepubliek-achtige situatie?
Die vele inwoners willen allemaal wonen. En laten we duidelijk zijn, grondwettelijk is vastgelegd: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’. Dus dat Hugo zich er stevig mee bemoeit, is zijn grondwettelijke taak!
Brede oplossingen
Er zijn problemen die tegelijk samen komen. Die vragen ook voor brede oplossingen. Natuurlijk kunnen we lang vingerwijzen naar de schuldigen, maar ik denk graag in oplossingen. In deze blog benoem ik een paar oplossingsrichtingen met het risico dat ik zowel voor- als tegenstanders over mij heen krijg. Beoordeel mijn voorstellen als aanleiding voor een breed maatschappelijk debat over oplossingen.
Laat ik eens starten met die vermaledijde huurmaatregelen. Soms lijkt het er op dat Hugo de Jonge alle woningeigenaren die meer dan één woning hebben, beschouwt als zakkenvullende huisjesmelkers. Van mij mag je de echte huisjesmelkers harder dan hard aanpakken. Ik heb er nog wel een paar ideeën bij. Maar die gewone, eerlijke belegger die met zijn zuurverdiende geld een tweede woning heeft gekocht, omdat hij daarmee een beetje rendement op zijn geld kan maken, is geen huisjesmelker. Dat is iemand die de afgelopen jaren het middensegment in de huur aardig heeft opgelost, omdat Stef Blok dat maar niet wist te organiseren.
Als Stef gewoon door had laten bouwen, corporaties hun werk had laten doen, had de woningmarkt er anders voor gestaan. Maar volgens mij zijn wij het toch met elkaar eens, Hugo, want in je eigen ‘Nationale Woon- en Bouwagenda’ tref ik aan dat je er op rekent dat er 300.000 middenhuur en betaalbare koopwoningen worden gebouwd door marktpartijen, niet zijnde de corporaties. Die moeten daar dan wel de mogelijkheden toe krijgen. Met de huidige voorgestelde maatregelen is dat een ware sinecure! Nu begreep ik dat Hugo alle lobbyisten in het ongelijk heeft gesteld. Het is maar goed dat ik geen lobbyist ben, dus ik ga er van uit dat Hugo van mij toch wel iets wil aannemen: het kabinet moet oog houden voor een groep huurders die buiten de boot dreigt te vallen.
Uitponden
Makelaars zien in rap tempo huurwoningen op de koopmarkt belanden. Met name particuliere beleggers in de vrije sector worden geconfronteerd met een hoop nieuwe maatregelen waardoor een deel van hen eieren voor hun geld kiest en de huurwoningen wil ‘uitponden’ oftewel verkopen. Het aanbod vrije sector-huurwoningen neemt hierdoor af, met name in het middensegment.
Alhoewel het aandeel huurwoningen in de vrije sector is verdubbeld in de afgelopen jaren, is het nog steeds maar een klein deel van de totale woningvoorraad. Het aantal gegadigden bij een gewilde woning kan oplopen tot boven de honderd, met name in de grotere steden. Veelal jongere mensen die op zoek zijn naar een kleine woning in de stad, alleenstaanden die niet in aanmerking komen voor sociale huur maar ook (nog) niet kunnen kopen, mensen die verhuizen vanuit het buitenland of koppels die op weg naar een koopwoning eerst een tijdje willen huren.
Rondgang onder leden
Uit een rondgang bij VBO-leden blijkt dat veel makelaars nu al zien dat verhurende klanten in groten getale overwegen om panden in de verkoop te zetten of dit al doen. “In Den Haag hebben we de vrije sector goed in beeld. Voor veel woningen is het gewoon over-en-uit. Deze bescheiden woningen zijn niet meer rendabel omdat ze de minimumgrens van 187 punten niet zullen halen. Dit soort panden zal dus worden verkocht. Interessant als starterswoning voor kopers en ook hard nodig aan die kant van de markt, maar een fiasco voor de mensen die op zoek zijn naar een toch al schaarse huurwoning”, aldus VBO-makelaar Niek Verra.
De vrije sector kent naast het aanbod van particuliere en doorgaans kleinere beleggers ook grote woonprojecten van institutionele beleggers, dit biedt echter ook niet altijd een oplossing. “De particuliere kleinere beleggers zorgen voor een soort flexibele schil. Een contract kan worden aangepast op iemands persoonlijke situatie of een appartement kan bijvoorbeeld ook gemeubileerd verhuurd worden. Bij de veelal kaal opgeleverde woonprojecten van grote institutionele beleggers moet je meestal aan dezelfde voorwaarden voldoen als wanneer je het appartement had gekocht. Dit past niet bij iedereen en dit kan niet bij iedereen”, aldus Eric van den Heuvel, algemeen bestuurslid bij VBO met de portefeuille huur/verhuur.
Doorstroom
De vrije sector gaat niet alleen over expats, internationale studenten en arbeidsmigranten, maar zorgt ook voor heel veel Nederlanders voor doorstroom van en naar een koopwoning. ‘Een huis kopen is niet voor iedereen de heilige graal. Mensen die in scheiding liggen, net zijn verhuisd of net hun eerste baan hebben gevonden, komen daar vaak nog niet voor in aanmerking of willen dit nog niet. Als deze vrije sector onderuit gaat, zal dat kunnen zorgen voor stilstand op allerlei andere gebieden, met name voor de personen die nu al met zéér veel moeite een eigen plek kunnen vinden. Wij hopen écht dat het kabinet oog houdt voor deze groep mensen, want die honderdduizenden nieuwbouwwoningen staan er nog niet.
Alle ballen op het creëren van meer aanbod! En daar heeft Hugo 1000 procent gelijk. Dat krijgt hij alleen voor elkaar door centraal de regie te pakken. Schrap eens een beetje regels. Voorkom dat iedere individuele gemeente gebruik kan maken van het ‘Not In my Backyard’-syndroom. Bepaal centraal waar er gebouwd mag worden. Laat gemeenten eens ophouden met grond (of grond in erfpacht) uit te geven tegen schandalige bedragen waardoor er geen betaalbare woning meer gebouwd kan worden. Zorg voor goed opdrachtgeverschap, zodat de winsten niet alleen maar landen in de zakken van projectontwikkelaars en bouwers. En nee, gemeenten, niet iedereen kan alleen maar miljonairs in de eigen gemeente hebben. Ik ben het met Hugo eens! Centrale regie: chapeau!
Maatregelen in de huurmarkt
Ik neem u nog even mee terug naar de maatregelen in de huurmarkt. VBO is een belangenbehartiger voor makelaars, taxateurs en huurbemiddelaars. Rondom die laatste groep werd er afgelopen week een debat gevoerd over de wet ‘Goed Verhuurderschap’ in de Tweede Kamer. Dat VBO graag oplossingen aanreikt in plaats van alleen maar commentaar levert, dat kwam daar mooi aan de orde toen in het debat het volgende werd gezegd.
‘Voorzitter. Tot slot merk ik ten aanzien van het onderwerp discriminatie op dat het objectiever en transparanter maken van het selectieproces zeer van belang is om discriminatie te voorkomen. De brancheorganisatie VBO bouwt samen met ontwikkelaars een platform om dat selectieproces transparanter te laten verlopen. Ook zo’n initiatief kan helpen bij het voorkomen en verminderen van discriminatie. Is de minister het met mij eens dat als zo’n transparant model er is, de regering dan ook aan zet is om dit breder te verspreiden onder gemeenten? Het is van belang dat die werkwijze wordt verspreid, ook straks als de wet is ingevoerd.’
Hugo de Jonge, VBO zal blijven bouwen en meedenken in oplossingen
I rest my case. O nee, dat ga ik niet doen, want ik ben belangenbehartiger. Maar de uitkomst van deze blog is duidelijk. Ik ga niet de straat op, de barricaden op, ik plak mij niet vast aan de straat voor een partijkantoor. Ik wil in een goed gesprek werken aan constructieve oplossingen. Zo doen wij dat in ons beschaafde land Nederland. @Hugo: Je hebt mijn nummer.
Hans van der Ploeg
Directeur VBO
