Prof. dr.Tom Berkhout MRE MRICS is voorzitter van het Belastingdienst/ Vastgoedkenniscentrum en als hoogleraar Vastgoedkunde verbonden aan het Real Estate Center van de Business Universiteit Nyenrode. Berkhout publiceert regelmatig boeken en artikelen over de vastgoedsfeer en treedt regelmatig op als spreker.
Naast de bekende marktwaarde taxaties, waarbij naar het heden en het verleden wordt gekeken, is er nu ook een nieuwe manier van waarderen die een beter beeld geeft van de duurzame langetermijnwaarde van zakelijk vastgoed, het economisch waarderen van vastgoed.
‘Financiers, accountants en beleggers hebben in de tijd weinig aan marktwaarde, omdat ze toch al weten dat de markt in mineur is. Deze partijen beleggen immers voor de langere termijn en juist naar de toekomst toe.’
‘Financiers, accountants en beleggers hebben in de tijd weinig aan marktwaarde, omdat ze toch al weten dat de markt in mineur is. Deze partijen beleggen immers voor de langere termijn en juist naar de toekomst toe.’
In de huidige coronacrisus, is er weinig liquiditeit in de markt, prijsvormingen staan onder druk en er is grote onzekerheid, maar er wordt van taxateurs wel verwacht dat ze een waarde kunnen inschatten. Berkhout: ‘Hierdoor krijg je zo maar verschillen in marktwaarde die 30% lager uitvallen dan in januari dit jaar. De prijzen en marktwaarden die deinen mee op het sentiment van de markt. De financiers, accountants en beleggers hebben in de tijd weinig aan marktwaarde, omdat ze toch al weten dat de markt in mineur is. Deze partijen beleggen immers voor de langere termijn en juist naar de toekomst toe.’ Bij waarderingen op lange termijn wordt afgestapt van het marktwaardeprincipe. Dit betekent dat er afstand wordt genomen van de bijzondere marktomstandigheden. Berkhout: ‘Bij de economische waarde moet je jezelf afvragen wat een bestendige waarde is van het vastgoed op de langere termijn, met andere woorden, je gaat niet op de golven mee van marktwaarde, maar je kijkt naar de langetermijnwaarde van een vastgoedobject, met de marktkennis uit van het verleden, de lokale markt. Het is in wezen een voorzichtige gematigde schatting. Deze waarde kan per het heden worden vastgesteld.’
Over het heden en verleden heen stappen
Economisch waarderen is nog erg nieuw, zo komt in de vastgoedliteratuur het begrip economische waarde nog maar nauwelijks voor. Maar het begrip maakt wel deel uit van de familie van langetermijnwaarden. Berkhout: ‘Bij economisch waarderen neem je als taxateur de vrijheid om een waarde in de toekomst te voorspellen. De taxateur doet een voorspelling over de waarde die het vastgoedobject over vijf of tien jaar in de toekomst heeft. Je stapt dus eigenlijk over het heden en verleden heen en je gaat naar de toekomst kijken en ook in de toekomst de waarde neerzetten.’ Volgens Berkhout is het tweede essentiële punt dat de waarde zo goed mogelijk wordt onderbouwd op basis van de kennis uit het verleden. Dit levert volgens hem een schatting op die kwetsbaar is, maar als je de waarde goed onderbouwd, wordt er communicatie met de klant mogelijk. Berkhout: ‘De klant kan het natuurlijk eens of oneens zijn, maar door je onderbouwing heb je als taxateur wel verantwoording afgelegd en er wordt ook een discussie mogelijk.’
‘Bij economisch waarderen doet de taxateur een voorspelling over de waarde die het vastgoedobject over vijf of tien jaar in de toekomst heeft.’
‘Bij economisch waarderen doet de taxateur een voorspelling over de waarde die het vastgoedobject over vijf of tien jaar in de toekomst heeft.’
Veel spullen in de gereedschapskist
Volgens Berkhout nemen we aan dat de huidige prijzen op de markt de voorspelling van de toekomst is. Taxateurs onderbouwen hun waarde aan de hand van ontwikkelingen in aanvangsrendementen in hun werkgebied, aan de hand van vraag en aanbod en de kwaliteit van het vastgoedobject en de locatie. Er wordt dus veel beroep gedaan op de expertise en de lokale marktkennis van de taxateurs. Berkhout: ‘De toekomstige waarde is dus geen wiskundige onderbouwing, niemand kan de toekomst immers voorspellen. Maar aan de hand van de rente en inflatie kan de taxateur tegen wel een prognose maken en een lijn doortrekken. De taxateur heeft dus eigenlijk veel spullen in zijn gereedschapskist voor zijn analyse om naar de toekomst te kijken. De taxateurs moet eigenlijk zijn angst loslaten en hoeft niet meer naar de perfecte referentie te zoeken. Maar het komt nu aan op de kennis en deskundigheid, als de taxateur de toekomst gaat voorspellen.’
Abstraheren van de huidige marktsituatie
Als een financier een financiering verstrekt aan een klant voor vijf jaar, dan moet een financier wel een perceptie hebben over de waardeontwikkeling van het onderpand in de toekomst. Berkhout: ‘Mijn perceptie is dat veel vastgoedpartijen behoefte hebben aan een waardering in de toekomst. Vanuit deze behoefte kan de taxateur gevraagd worden om een inschatting in toekomstontwikkeling van een vastgoedobject.’ Er zijn natuurlijk solide beleggers die meerdere crises hebben doorstaan. Dit kan maken dat een vastgoedobject meer waarde krijgt. Berkhout: ‘We hebben het dan eigenlijk over een bestendig langetermijnwaarde, waar juist in tijden van crisis behoefte aan is. Je haalt hier eigenlijk alles aan uit de marktwaarde definitie, alleen je gaat abstraheren van de huidige marktsituatie. Wat is dit vastgoedobject waard in een normale situatie?’ We hebben het hier dus over een andere manier van kijken naar vastgoed. Volgens Berkhout worden taxateurs meer een adviseur en kunnen ze extra waarde toevoegen doordat ze een toekomstige waarde voorspellen.
Meer vrijheid voor de taxateur
Zoals eerder gesteld, komt het begrip economisch waarde nog maar weinig voor in de literatuur. Berkhout. ‘De afgelopen tien jaar is alles in regelgeving dichtgetimmerd. Met de introducering van het economisch waarderen wil ik de taxatiemarkt vooruit helpen. Bij het economisch waarderen naar de toekomst, wil ik niet op voorhand vastzetten. In de kern is het de intentie om de taxateur meer vrijheid te geven om als adviseur te opereren richting de toekomst. Tegelijkertijd biedt de taxateur een vooruitkijkspiegel voor de financiers en de beleggers.’
Bron: Vastgoed Adviseur juni 2020
