D&D Second Home, voorheen bekend als D&D Immobilien, is al ruim 25 actief in de verkoop van recreatievastgoed in Oostenrijk. Simone Diks is sinds haar negentiende werkzaam voor het bedrijf van vader Frans en kent het land inmiddels op haar duimpje. ‘De Oostenrijkse woningmarkt is heel stabiel en dat maakt het voor beleggers interessant.’
PASPOORT
• 46 jaar, register-makelaar/taxateur en sinds 2005 eigenaar van Diks Taxatie
• Geboren in Geldermalsen, woonachtig in IJsselstein
• VBO-lid sinds december 2015
• Begon op haar 19e in het familiebedrijf van vader Frans Diks
• D&D Second Home (voorheen D&D Immobilien) is sinds 1999 actief in de Oostenrijkse vastgoed- en recreatiesector. Adviseren klanten over aan- en verkoop van recreatief onroerend goed
• Simone is ook gespecialiseerd in (vastgoed)marketing
• www.dikstaxatie.nl en www.dd-secondhome.nl
Hoe is het Oostenrijkse avontuur in jullie familie begonnen?
“Mijn vader had van 1981 tot 2006 een assurantie-, hypotheek- en makelaarskantoor. Hoe de stap naar de verkoop van Oostenrijks recreatievastgoed begon? Oostenrijk was en is echt ons vakantieland. Een voor ons bekende hoteleigenaar vroeg ons of er mogelijkheden waren om zijn hotel te koop aan te bieden op de Nederlandse markt, omdat hij geen opvolging had. Daar was destijds geen markt voor en we adviseerden om het hotel te splitsen in appartementen en op deze manier aan te bieden. Dit bleek succesvol, waardoor dit model verder opgepakt werd in Oostenrijk. Na de verkoop van zijn assurantiekantoor, is mijn vader zich volledig gaan richten op het begeleiden van Oostenrijkliefhebbers bij de aan- en verkoop van hun droomwoning in dit prachtige land.”
En jij helpt al vanaf je negentiende mee in het familiebedrijf.
“Klopt en zo is de passie voor vastgoed en makelen bij mij aangewakkerd. Wat is er mooier dan klanten begeleiden bij de verkoop of aankoop van recreatiewoningen of -projecten? Vanaf het moment dat ik instroomde, ben ik mij ook gaan bezighouden met de makelaardij in Nederland en dat leidde er weer toe dat ik ben gaan taxeren.”
Wat is de rolverdeling nu bij D&D Second Home?
“Mijn vader is ondertussen in de zeventig en heeft nog steeds contacten met projectontwikkelaars in het land. Ik ontferm mij over het operationale werk en de verkoop.”
Wat was jullie eerste project in Oostenrijk?
“Dat was het project van de hoteleigenaar in Vorarlberg met het plan om te gaan verbouwen en appartementen te laten maken voor de Nederlandse markt. Dat was eigenlijk ons eerste project om de stap naar recreatievastgoed en bemiddeling in recreatievastgoed te maken. Wij hielpen ook mee in de ontwikkeling en verkoop en zo is dat uitgerold naar verschillende gebieden. Wij werken veel met Oostenrijkse projectontwikkelaars, wij bemiddelen en adviseren voor die ontwikkelaars. Het zijn dus vaak Oostenrijkse partijen waar wij voor werken, maar soms ook overige buitenlandse ontwikkelaars.”
Hoe kregen jullie voet aan de grond?
“Het netwerk hadden we al via mijn vader en dat is natuurlijk heel belangrijk als je in een vreemd land begint. Wat we doorgaans doen, is uitvoerig kijken naar de bestemming van een project en wat de mogelijkheden zijn op een locatie. Ons eerste project was een bestaand gebouw dat we moesten transformeren. Dan kijk je met een architect wat er mogelijk is. En wat voor potentie is er voor investeerders? Moet er verhuurd worden ja of nee? Dat was in dit geval wel het geval. Welke verhuurorganisatie in Oostenrijk kan dat dan op zich nemen? Je begint met een haalbaarheidsonderzoek zoals dat ook in Nederland gaat. Dat is het voorwerk. Daarna komt het vergunningtraject om de hoek kijken.”
Nederland is een land van regeltjes, hoe zit dat met Oostenrijk?
“Het is vergelijkbaar, met ook veel regels en langdurige trajecten om vergunningen te verkrijgen. Qua prijsontwikkeling is Oostenrijk een heel stabiel land. Dat maakt het ook interessant om te investeren. Je ziet dat er echt sprake is van gestage groei in die prijsontwikkeling. Dat maakt dat veel beleggers interesse hebben in Oostenrijk. Er zijn geen gekke pieken of diepe dalen, het groeit rustig door.”
Hoe zit het met de fiscaliteit?
“Wij zorgen altijd dat we goed contact onderhouden met de lokale fiscalist en notaris. Die betrekken wij bij elk project. De regelgeving kan in Oostenrijk per deelstaat verschillen, dus we kijken goed naar de partijen die we bij een project betrekken en die laten wij ook alle facetten toetsen. Iedere koper kunnen wij ook in contact brengen met zo’n partij, zodat ze een weloverwogen beslissing kunnen nemen.”
Krijg je in Oostenrijk sneller zaken voor elkaar dan in Nederland?
“Het voortraject is iets van de lange adem, net als in Nederland. Hoe is een stuk grond bestemd, hoeveel voorwerk is er en hoe kijkt een gemeente er tegenaan? Dat traject is vergelijkbaar met Nederland. En wat verder nu in het nieuws is in Oostenrijk: in veel gemeenten is nu besloten om bij nieuwbouw een verplichte verhuur op te leggen en ook geen appartementensplitsing meer toe te staan. Dus geen gebruik als eigen vakantiewoning. Dus het is niet meer voor eigen gebruik, in die zin dat het verkocht mag worden aan buitenlanders. Dat is ook echt iets om de kopers goed op te wijzen. Een optie die je nu ook ziet, is dat je een aandeel in een nieuwe BV kunt kopen waar het onroerend goed in zit. Dus geen eigendom in stenen, maar een aandeel met meerdere eigenaren.”
Wat zijn zaken waar je tegenaan loopt in Oostenrijk?
“De vergunningen zijn echt een uitdaging hier. We bereiden projecten goed voor, maar dan nog kan de lokale overheid er op het laatste moment toe besluiten om iets te vertragen, bijvoorbeeld omdat er vragen zijn vanuit een politieke partij of bewonerscomité. Dan vertraagt zo’n project en het kan dan zijn dat een gemeente het dossier gerust een aantal maanden links laat liggen. Daar boks je gewoon niet doorheen.”
Op welke doelgroepen mikken jullie?
“Het is echt de tweede woningmarkt met klanten uit Nederland, België en Duitsland. Wij hebben soms ook grotere projecten die we collegiaal verkopen met partijen uit Oostenrijk zelf. Dan kunnen er ook andere nationaliteiten appartementen aankopen. Er zijn verschillende doelgroepen: mensen die een vakantiewoning zoeken voor zichzelf en volledige zeggenschap willen, dus zelf bepalen of en wanneer zij verhuren of niet. En er zijn personen die willen emigreren en tot slot een grote doelgroep van investeerders die op zoek zijn naar waardevast vastgoed met aantrekkelijk rendement.”
Wat voor een vastgoedland is Oostenrijk?
“Oostenrijk is echt een groeimarkt, er gebeurt daar ontzettend veel. Juist omdat het dus een grote en stabiele woningmarkt is, met veel vraag. Het verschilt natuurlijk per regio, maar overal wordt wel ontwikkeld en is een doelgroep voor. Met twee keer de oppervlakte van Nederland en de helft minder inwoners, is Oostenrijk natuurlijk een zeer geliefd land met ruimte, natuur en veel bergen. Dat maakt het interessant. Die traditionele alpinebouwwerken met veel hout zijn populair onder veel Nederlanders. Wat je wel ziet, is dat overheden en gemeentes tegenwoordig meer moderne architectuur voorschrijven. Dat wil Oostenrijk zelf, maar daar is niet altijd markt voor. Ze willen dat veranderen, maar niet iedere doelgroep is daarvan gecharmeerd. Is ook weer sterk afhankelijk van de regio.”
Wat kunnen wij leren van de Oostenrijkse woningmarkt?
“In Nederland lopen wij nog steeds heel erg voorop met een hoop zaken. In Oostenrijk gaan ontwikkelaars nog met een rol papier met bouwtekeningen naar de gemeente, dat zie je hier niet meer. Het politieke klimaat, daar kunnen we wel een voorbeeld aan nemen. De verhouding tussen regelgeving en vrije marktwerking is grotendeels in balans en dat houdt de onroerend goed-markt in Oostenrijk stabiel. Wij hebben heel veel klanten, grote investeerders met een beleggingsportefeuille die hun onroerend goed elders verkopen, onder andere door belastingdruk, en kiezen voor Oostenrijk. Opvallend wel is dat de regelgeving in Oostenrijk op het gebied van recreatievastgoed door de jaren heen veranderd is. Het was voorheen heel makkelijk om vakantiewoningen te verkopen en daar is een omslag in gekomen, want heel veel projecten moeten tegenwoordig toeristisch verhuurd worden.”
Nog opvallende zaken op het gebied van taxeren?
“In Oostenrijk bestaat modelmatig taxeren nog niet. Voor veel projecten in Oostenrijk zeggen de banken: 60 procent van de stichtingskosten financieren wij gewoon. Daar gaat het allemaal nog wat soepeler. Zoals bij ons voorheen de banken naar de WOZ-waarde keken, dat hebben we in Oostenrijk niet. Ik hoef de woningen niet te laten taxeren voor de financiering. De bank kan in sommige gevallen ook een eigen taxatie verrichten. Kopers van ons willen ook niet 100 procent financieren. Daar hebben we ook niet mee te maken.”
Gaat de regelgeving meer en meer in elkaar schuiven door de EU-eenwording?
“Misschien gaat de regelgeving op bepaalde gebieden overlappen. Maar er zullen altijd verschillen blijven tussen landen. Ik bedoel: in Oostenrijk is het hele bouwtechnische verhaal en het vergunningstraject zo anders. Wij hebben een vlak land en daar zijn er overal bergen. Ga maar kijken wat voor aanvullende regelgeving daarvoor nodig is om te kunnen bouwen tegen een berghelling. En we hebben in Oostenrijk bijvoorbeeld ook te maken met verschillende sneeuwdruk per vierkante meter. Allemaal complexe materie.”
Wat zijn je doelen voor komende jaren?
“Doorgroeien en de portefeuille uitbreiden. Ik merk dat de verkoop van recreatieprojecten schommelt en daarom willen we ons ook gaan richten op andere landen, zoals Italië en Duitsland. Ik had eerst alleen het taxatielidmaatschap, maar ik heb het VBO-lidmaatschap omgezet, om echt nog meer te kunnen gaan bemiddelen in recreatiewoningen. Daar ligt mijn vastgoedhart het meeste.”
