De bijzondere wereld van Aad Janssen, rev-taxateur (en veel meer dan dat)
Dé taxateur bestaat niet. Dat blijkt alleen al uit het gegeven dat we in deze uitgave twee taxateurs aan het woord laten die in Landelijk en Agrarisch vastgoed werken. Desondanks is hun werkveld aanzienlijk verschillend. In dit artikel neemt Aad Janssen ons mee in zijn wereld: de glastuinbouw met al zijn complexiteit.
Het visitekaartje van Aad Janssen is bijna te klein voor alle titulatuur, registraties en opleidingen die erop staan. We lezen BASc, REV, RT, MRICS, RV, Appraiser and Transition Manager en ten slotte Managing Director. Aad Janssen is een van de directieleden van AAB NL in het Westlandse Honselersdijk. Bij het bedrijf werken 43 mensen van zeer verschillende pluimage: makelaars, adviseurs en ingenieurs. Het bedrijf rekent de grootste en meest toonaangevende tuinbouwondernemingen van ons land tot zijn klantenkring. En wie bij tuinbouw nog steeds alleen maar denkt aan kassen, tomaten, paprika’s en komkommers, zou een dag met de specialisten van AAB mee moeten lopen. De top van de Nederlandse tuinbouwondernemingen bestaat uit vaak internationaal opererende, geavanceerde hightech bedrijven. En toch hebben deze ondernemers het zelf vaak nog over hun ‘tuintje’. Janssen: “Al die ondernemers zijn – terecht natuurlijk – ongelooflijk trots op hun onderneming. ‘Aad, ik heb echt het mooiste tuintje van het Westland’, hoor je dan. Aan ons de taak om die ietwat gekleurde waarneming te voorzien van harde cijfers. Waardebepaling in deze branche is nauwelijks te vergelijken met het werk van een taxateur van woningen of ‘gewoon’ bedrijfsmatig vastgoed. Het gaat altijd om zeer forse bedragen én om het interpreteren van veel variabelen.”
REV-registratie
Tussen de verschillende afkortingen op het visitekaartje van Aad Janssen zien we onder andere de REV-registratie. Die blijkt op de keper beschouwd intern belangrijker dan voor de buitenwacht, zegt Janssen. “We zijn in het verleden door VBO benaderd met de vraag of we ons voor deze registratie wilden kwalificeren. Onder het motto ‘Dat is belangrijk voor jullie’. We voldeden binnen onze organisatie op dat moment in vrijwel alle opzichten al aan de criteria, dus voor ons was het niet zo’n ingewikkeld proces. Drie van de vier makelaars hebben de titel, de vierde zit in het proces. Het is vooral voor onszelf van belang, want we merken dat opdrachtgevers er eigenlijk nauwelijks naar vragen; financiers wellicht wel. We zitten in een speelveld en op een niveau waar dat eigenlijk geen issue meer is. Het is dus vooral intern waardevol. De REV-registratie dwingt je om nog eens heel kritisch te kijken naar wat je eigenlijk op papier zet. Het maakt je onderbouwing steviger, minder gebaseerd op wat wel in je eigen hoofd zit, maar niet op papier staat.”
Over de grens
AAB NL is vooral actief in Nederland. Logisch: in ons land vinden we op een vrij klein grondgebied een omvangrijk cluster aan ondernemingen. “Daaraan hebben we onze handen al meer dan vol”, zegt Janssen. “Toch worden we ook regelmatig in een ander land gevraagd voor een waardering van een hightech tuinbouwbedrijf, bijvoorbeeld in Spanje, Engeland of België. Die ondernemingen komen daar maar mondjesmaat voor. Een Spaanse taxateur bijvoorbeeld, heeft daardoor nooit de complexe kennis en expertise in huis om een zinnig oordeel te geven. Je moet kijken naar de opstallen, de technische voorzieningen, maar ook naar de mogelijkheden die het object voor een koper heeft. Dat betekent dat je ook verstand moet hebben van de wijze waarop markten zich ontwikkelen. Maar ook van het klimaat en van de vraag welke producten onder druk staan en welke kansrijk zijn. Nu wil het geval dat ik ook Business Valuator ben. Dat is weer een heel andere tak van sport. Je praat dan over waarderingen die gebaseerd zijn op kasstromen met het oog op fusie en overname of de aan- en verkoop van aandelen. Het voordeel is dat dit minder locatiegebonden is en ik dus ook waarderingen in andere regio’s uitvoer. Denk dan aan Noord-Amerika, Afrika en Australië.”
“De REV-registratie dwingt je om nog eens heel kritisch te kijken naar wat je eigenlijk op papier zet. Het maakt je onderbouwing steviger.”
Unieke dynamiek
“We hebben dus een veel bredere scope dan de gemiddelde taxateur. Bij de meeste moderne tuinbouwondernemingen lopen elementen als vastgoed en bedrijfsvoering al snel in elkaar over. Je kunt ze soms nauwelijks scheiden. Je moet dan ook kunnen kijken naar de kwaliteiten van het personeel en het management. Dat de glastuinbouw een heel eigen manier van waarderen en andere expertise vergt, was goed merkbaar in 2008. Deze sector werd in dat jaar getroffen door een zware recessie, een jaar eerder dan de recessie die werd aangejaagd door de bankencrisis. In de glastuinbouw was de trigger de plotselinge sterke stijging van de aardgasprijs. Ineens sloeg overal de paniek toe en wilde iedereen verkopen. We zijn dan ook voortdurend bezig om alle mogelijk belangrijke variabelen te scannen en de markt in de gaten te houden. Welke andere taxateur kijkt bijna dagelijks naar bijvoorbeeld de ontwikkeling van marktprijzen van paprika’s en tomaten?”
Hollandse nuchterheid
Bij die internationale activiteiten zien Aad Janssen en zijn mensen aanzienlijke cultuurverschillen in de wijze waarop transacties tot stand komen. De Nederlandse werkwijze is dan verreweg te prefereren, vindt hij. “We komen wel eens in situaties waar bij zowel aan de zijde van de koper als de verkoper een hele rij advocaten aanschuift, terwijl er echt (nog) geen sprake is van een conflict. Elk detail wordt bestudeerd en op papier gezet. Maar om nu te zeggen dat de kwaliteit van de transactie er beter van wordt? Nee, eigenlijk niet. Ik ben blij dat we in Nederland anders werken. Hier hebben we de gunstige uitwerking van het Haviltex-arrest van de Hoge Raad. Daardoor gaan we veel meer uit van de bedoeling van partijen en van redelijkheid en billijkheid. Meer dan van datgene wat volgens de letter correct is. Nederlandse taxateurs en makelaars én hun klanten waarderen elkaar en trekken samen op. Daar mogen we best trots op zijn.”
AAB Nederland B.V.
Jupiter 420
2675LX Honselersdijk
0174-637637
