Eigenlijk heeft Jo Bronckers het niet graag over ‘blockchain’. De vice-president van FIBREE heeft het liever over een intelligente, efficiënte en veilige manier van informatie delen. “Ik hoop dat we over een jaar of drie, vier helemaal niet meer praten over blockchain”, zegt hij. “Dan moet deze vorm van digitaal informatie delen de gewoonste zaak van de wereld zijn. Maar nu staan we nog steeds aan het begin van deze interessante ontwikkeling. Uit de eerste best practices weten we intussen wel steeds beter wat wel, maar ook wat nog niet kan. Wat al heel goed mogelijk is en ook steeds meer wordt toegepast: informatie een ‘digitale vingerafdruk’ meegeven, zodat de zender én de ontvangers van die informatie weten dat ze het beiden over hetzelfde hebben.”
Dat klinkt nog niet alsof we praten over een heel toegankelijk onderwerp. Dat klopt ook. Er is in ons land nog weinig ervaring opgedaan met deze veelbelovende technologie. Maar het komt ook doordat zowel het onderwerp ‘blockchain’ als het begrip ‘bitcoin’ behoorlijk gehypet zijn, weet Bronckers. “Vooral de bitcoin zorgt nog steeds voor veel verwarring. Met vastgoedtransacties heeft de bitcoin overigens niet zo veel te maken, vandaar dat ik bitcoin eigenlijk ver van me vandaan wil houden. Dat geldt wél voor de technologie die we blockchain noemen. Bitcoin is toevallig het eerste voorbeeld van blockchain, ontworpen voor bankloos betalingsverkeer maar vooral bekend geworden als instrument van speculatie en zeer hoge volatiliteit. En dan krijg je onvermijdelijk mensen die er op de verkeerde manier mee omgaan en er veel geld mee proberen te verdienen. Dat plaatst de bitcoin regelmatig in een negatief daglicht. De techniek is heel goed, met name juist om op een digitale manier ‘vertrouwen’ aan informatie toe te voegen, vandaar die verwarring.”
“Als iets wordt aangepast in de informatie, wijzigt automatisch de andere informatie”
Steeds meer digitaal
Bronckers: ”je ziet nu al dat steeds meer informatie digitaal wordt uitgewisseld. Logisch, want allerlei documenten die nu nog op papier worden uitgewisseld, zijn relatief eenvoudig te manipuleren. Je stelt een huurcontract op voor een winkelpand, dat door beide partijen wordt ondertekend. Maar hoe weet de bank zeker dat het aan haar gepresenteerde contract de juiste informatie bevat? Met blockchain heb je die zekerheid omdat alle stakeholders eenvoudig kunnen controleren dat ze dezelfde eenduidige informatie krijgen. Van de informatie wordt dan een ‘hash’ (ofwel ‘digitale vingerafdruk’) vastgelegd in een blockchain, die wordt bewaakt door een keten van computers. Als er iets wordt aangepast in de informatie, verandert automatisch de digitale vingerafdruk ook. Dat geeft veel vertrouwen, want het wordt heel lastig om informatie te manipuleren.”
Hij geeft nog een voorbeeld: “Bij een transactie wordt veel informatie over het te verkopen object verzameld en gedeeld tussen belanghebbende partijen. Veel daarvan wordt verzameld via de eigenaar of uit andere informatiebronnen. Dat leg je als makelaar vast in je eigen vertrouwde systeem, zodat alle informatie over het object voor alle betrokken partijen eenduidig vindbaar is, gedeeld en verder verrijkt kan worden. Achtereenvolgens gaan de taxateur, de hypotheekverstrekker, de notaris, het kadaster, etc. telkens opnieuw controleren of de informatie compleet en juist is, om er vanuit hun rol weer iets aan toe te voegen. Hier is telkens veel tijd mee gemoeid. Met digitale vingerafdrukken beschikt iedereen continu in het proces over dezelfde waarheid en zodoende kan al snel veel efficiency bereikt worden. Hiervan zijn best practices beschikbaar.”
Drie horizonnen
Dan rijst als vanzelf de vraag: hoe ver zijn we nu met die nieuwe manier van informatie delen? “In binnen- en buitenland zie je al heel interessante voorbeelden”, zegt Bronckers. “Die zijn heel inspirerend voor de Nederlandse situatie. Maar het illustreert ook dat er nog een vrij groot gat te overbruggen is tussen waar de vastgoedmarkt nu staat en wat met technologie mogelijk is. Met steeds meer informatie om ons heen wordt het de kunst om, als het nodig is, over juist minder, alleen relevante informatie te kunnen beschikken. Samenwerken in het delen van informatie is daarvoor cruciaal. Stap voor stap zie ik de vastgoedmarkt zich die kant op bewegen, maar het heeft tijd nodig. Ik denk ook dat het een goed idee zou zijn als VBO haar leden meer vertrouwd zou maken met deze nieuwe technologie. Niet omdat ze die zelf moeten gaan ontwikkelen, want dat moet je aan experts overlaten. Maar wel dat ze deelnemen in pilotprojecten en beter begrijpen wat er al mogelijk is om er strategisch en tactisch gebruik van te kunnen maken. Simpelweg omdat het hun werk veiliger, sneller, efficiënter en klantgerichter maakt.”
Ik gebruik graag de ‘drie horizonnen-theorie’ van McKinsey. De eerste horizon is de vraag hoe je een bestaand product in een veranderende markt overeind houdt. Daaraan zou je 70 procent van je innovatiebudget moeten besteden. De tweede horizon wordt gevormd door de vraag ‘wat zie ik in andere sectoren wat ook voor mij interessant kan zijn?’ Daaraan besteed je idealiter zo’n 20 procent van je budget. En de derde horizon, waarvoor je 10 procent zou moeten reserveren, is: ‘wat zou wel eens een grote belofte voor de toekomst kunnen zijn?’ Daar kun je je nu al laten inspireren door de eerste toepassingen van blockchain.”
Woningpaspoort
Hij benadrukt dat ook de overheden grote interesse hebben in deze nieuwe technologie. “Die willen ook graag nu al die ‘derde horizon’ verkennen. En dat is in feite heel logisch: Europa wil graag een digitale infrastructuur voor een competitieve Europese markt, onder meer ter ondersteuning van de doelstellingen van de Europese Green Deal, waar de gebouwde omgeving een belangrijke rol in heeft.
Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen: de aankoop van een huis geldt als een van de grootste in je leven. Maar wat weet je nu helemaal van dat huis? Je betaalt heel veel geld voor iets waarvan je eigenlijk maar weinig weet. Vergelijk dat eens met de aankoop van een tweedehands auto. Daarvan heeft de garage de complete onderhoudsgeschiedenis voor je beschikbaar. Een digitaal woningpaspoort zou voor veel kopers heel welkom zijn. Daarin staat alles over plattegronden en oppervlaktes, de toegepaste materialen en installaties, het onderhoud dat heeft plaatsgevonden, de energieprestatie, garanties, etc. En al die gegevens deel je eenvoudig met alle betrokkenen. Verandert je energielabel? Dan is dat meteen bij alle belanghebbende partijen bekend.
Als elke woning zo’n digitaal woningpaspoort zou hebben zou de hele bestaande voorraad eenvoudig in beeld kunnen worden gebracht. Nu hebben alle partijen een stukje van de puzzel. De technologie die we blockchain noemen, houdt alle puzzelstukjes bij elkaar. Snel, veilig en efficiënt. Ook voor allocatie en supervisie van subsidiegevers is dat type informatie heel interessant: in heel Europa kun je dan monitoren hoe het staat met de verduurzaming van de gebouwenvoorraad. Iedereen beschikt immers over dezelfde informatie.”
Best practices
Het is goed om te weten dat we niet het wiel opnieuw hoeven uit te vinden. FIBREE monitort wereldwijd in hoeverre blockchainproducten waarmaken wat ze pretenderen. De organisatie werkt met ca. 100 mensen op 70 plaatsen in de wereld aan het delen van expertise en best practices. “Het gaat erom dat we leren begrijpen waar en hoe deze technologie waarde toevoegt”, zegt Bronckers. “Wij verzamelen die kennis via onze lokale netwerken en werkgroepen en bundelen die ervaringen om een realistisch en neutraal beeld te geven over de huidige strand van zaken. Dit doen we onder meer met ons jaarlijkse FIBREE Industry Report, dat medio juli voor de tweede keer zal worden uitgebracht.”
Hij geeft een paar voorbeelden van marktpartijen in Nederland die de eerste stappen al hebben gezet. “De grotere vastgoedbanken bijvoorbeeld, verkennen de mogelijkheden om digitaal huurdata in het kader van vastgoedfinancieringen te kunnen delen met klanten en overige stakeholders. Voorbeelden zijn er ook van ‘tokenisering’, waarbij je gefragmenteerd belegt in vastgoed. Dit blijkt vooral significant lagere transactiekosten op te leveren waardoor een bredere doelgroep bereikt kan worden, maar de verhandelbaarheid van tokens is vaak nog een uitdaging binnen de huidige juridische context. Er zijn ook al voorbeelden uit het buitenland om direct te investeren in met onderpand gedekte vastgoedleningen of bouwfinancieringen.
Weer een ander voorbeeld is het uitgeven van ‘materiaalcertificaten’ om in een circulaire economie vrijkomende bouwmaterialen op een marktplaats te kunnen aanbieden voor opvolgend gebruik. Bij nog weer een ander voorbeeld werken betrokken ketenpartners samen om informatiespecificaties over gebruikte materialen en onderhoudsstatus te delen, zodat iedereen die het aangaat kan beschikken over de meest actuele informatie.
In minder ontwikkelde landen (waar systemen voor registratie van vastgoedeigendommen niet zo goed ontwikkeld zijn als bij ons) wordt met deze techniek het eigendom van stukken land vastgelegd. Dat biedt investeerders het vertrouwen dat ze nodig hebben om te investeren in deze gebieden. Daar zijn heel mooie voorbeelden van, bijvoorbeeld in Afghanistan en Zuid-Afrika.”
Samen met de overheid
FIBREE neemt ook het voortouw om in publiek-privaat consortiumverband pilot projecten te ontwikkelen, met als doel de voordelen van informatie delen integraal samen te ontwikkelen. FIBREE werkt bijvoorbeeld samen met de Nederlandse en Europese overheid aan het concept van een ‘Unique Object Identifier (UOI). Een filmpje staat op www.fibree.org/uoi-nl. Er is een concept ontwikkeld voor deze UOI en op dit moment wordt de voorbereiding getroffen voor een pilotproject om tot een digitaal gebouwpaspoort te komen dat relevante life cycle-informatie over een gebouw samen brengt. Bronckers: “We willen dit in een brede publiek-private samenwerking doen op een onderwerp dat ook breed gedragen waarde toevoegt. Zo wordt niet alleen snel maatschappelijke winst geboekt, maar ook wordt kennis en innovatie bevorderd, resulterend in meer efficiency en gemak bij het met elkaar samenwerken en delen van informatie. Voor individuele partijen is het aantrekkelijk om een investering in een dergelijke ontwikkeling samen te doen. Vergelijk het met de ontwikkeling van een telefoonnetwerk: hoe meer partijen daarop aangehaakt kunnen worden, hoe meer waarde het heeft.”
