Morgen is ons live webinar over erfpacht! In deze column gaat directeur Hans van der Ploeg alvast in op de uitdagingen die er rondom dit thema spelen. ‘Hoog tijd dat erfpachtconstructies onder toezicht komen van een onafhankelijk orgaan.’
Erfpacht en aflopende contracten…
In verschillende gemeenten lopen komende jaren de tijdvakken van voortdurende erfpachtcontracten af. Voorbeelden hiervan zijn Den Haag en Rotterdam. De contracten dienen opnieuw te worden afgesloten met nieuwe voorwaarden en te betalen vergoedingen. Voor zo’n herziening kan de gemeente de grond opnieuw laten waarderen en op grond daarvan krijgt de gebruiker van die grond een nieuwe aanbieding.
En precies daar zijn al de nodige discussies over ontstaan. Het geactualiseerde canonpercentage kan aanzienlijk stijgen, maar ook de grondwaarde (die de basis vormt voor de berekening van de hoogte van de canon) zal in veel gevallen flink hoger zijn. Het gevolg? Dat gebruikers van de erfpachtgrond voor aanzienlijke kosten komen te staan voor afkoop, dan wel de jaarlijks te betalen canon.
Voorbeelden
Zittende erfpachters in een gemeente betalen bijvoorbeeld 120.000 euro voor erfpachtconversie, waarvan 105.000 voor de resterende 49 jaar erfpacht. En kopers, onder de voorwaarden gesteld in 1993, mogen diezelfde 49 jaar afkopen voor 7.500 euro. Dat is mij nog eens een aanbieding! Ik vraag mij dan toch af hoe deze prijsverschillen zijn bedacht en onderbouwd.
In weer een andere gemeente is gebruikgemaakt van een tweetal internationale taxatiekantoren om grosso modo enkele tienduizenden objecten te taxeren. Zij waarderen de woningen op basis van een residuele waarderingsmethodiek.
Omdat grond met bebouwing restricties kent, mag de grondslag van de canon of afkoopsom niet meer bedragen dan 55 procent van de vergelijkbare onbebouwde kavel. Op zich een mooie opdracht voor die kantoren. Maar ik vraag me toch ernstig af of hiermee een objectieve waardering tot stand is gekomen.
Regelgeving NRVT
Ik twijfel natuurlijk helemaal niet aan de kennis en kunde van die grote internationale taxatiekantoren, maar vraag mij wel af of je met deze aantallen niet tot een bepaalde doelredenatie bent gekomen. Van een individuele waardering, per object, conform regelgeving van NRVT, kan denk ik moeilijk sprake zijn. Zouden zij écht ieder object hebben bekeken?
Ik begrijp werkelijk niet waarom de gemeente er niet voor heeft gekozen om met een mix van plaatselijk bekende taxateurs de waarderingen tot stand te laten komen. Wat ons betreft moeten deze taxaties uitgevoerd worden door taxateurs die lokaal actief zijn, ingeschreven zijn in het NRVT-register én aangesloten zijn bij Vastgoed Nederland. Opvallend is dat de betrokken twee kantoren vooral actief zijn in het Bedrijfsmatig Vastgoed en de agrarische vastgoedtak.
‘Begrijpen daar helemaal niets van’
Weer een andere gemeente heeft bedacht dat deze grond onder woningen, gewaardeerd moet worden door taxateurs die ingeschreven zijn in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed. Opdrachtgevers en eindgebruikers begrijpen daar helemaal niets van. Volgens uitspraken van de Stichting Tucht van NRVT, constateer ik dat opdrachtgevers en gebruikers er vanuit gaan dat je woningen (en de grond die er onder ligt) laat waarderen door taxateurs die ingeschreven staan in de kamer Wonen van NRVT.
Dan is ook de praktijkhandreiking wonen van NRVT van toepassing. Maar niets is minder waar. Er wordt getoetst aan de praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed. Ik heb nog geen serieus antwoord ontvangen op de vraag waarom men kiest voor Bedrijfsmatig Vastgoed-taxateurs.
Taxatierapport
Maar ja, dit alles is gerommel om de brei heen. Je zal maar taxateur zijn die ten behoeve van de aanvraag van een hypotheek voor de consument een taxatierapport moet opstellen. De financier vraagt om validatie van dat rapport door het NWWI, maar taxateurs krijgen de rapporten nauwelijks door het systeem van NWWI heen. Want tja, hoe onderbouw je nu een marktwaarde als de bepalingen en prijs van een nieuw contract nog niet duidelijk zijn?
Op vragen van mij aan financiers, is de eerste reactie dat ze geen reactie willen geven omdat ze nogal bang zijn dat dit in de publiciteit komt. Ze houden wel rekening met erfpacht, maar de mate waarin dit invloed heeft, willen ze niet delen.
Webinar
De casus is naar mijn mening lastig. Stel, je moet een woning taxeren waarbij het huidige erfpachtcontract over twee jaar afloopt. De nieuwe aanbieding is nog niet bekend, dus je weet ook niet welk bedrag er betaald moet worden voor afkoop dan wel wat de nieuwe canon gaat worden. Wat doe je dan als taxateur? Daar gaan we tijdens het webinar van donderdag 30 januari met deskundigen over sparren.
We hebben als makelaars en taxateurs in ieder geval een belangrijke rol in de voorlichting aan consumenten! Als de financier je een financiering verstrekt van 100 procent van de marktwaarde en je hebt geen bestedingsruimte meer om een afkoop van erfpacht te kunnen financieren, heeft de consument een duidelijk probleem.
Tof dat ook een aantal financiers aanhaakt bij het webinar. Misschien willen zij wel duiden wat zij verwachten van taxateurs? En misschien zijn er ook wel taxateurs die ons (en de financiers die meedoen) willen uitleggen waar ze voor staan.
Uitkomst
Wat de uitkomst gaat worden? Het is hoog tijd dat we een brede waarderingstafel gaan inrichten die nadenkt over deze waarderingsvraagstukken. Daarnaast lijkt het mij echt hoog tijd dat erfpachtconstructies onder toezicht komen te staan van een onafhankelijk orgaan.
Een mooie rol is denk ik weggelegd voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Je kunt van de gemiddelde consument (bijna) niet verwachten deze materie te begrijpen, laat staan dat ze in een evenwichtige verhouding staan in de gesprekken met gemeenten.
NRVT en AFM, pakken jullie de handschoen op?
Hans van der Ploeg
Directeur Vastgoed Nederland
