Prijzen stijgen steeds sneller, de marktliquiditeit neemt toe en biedingen op of boven de vraagprijs komt steeds meer voor. Deze indicatoren kunnen wijzen op oververhitting van de woningmarkt.
Prijzen stijgen steeds sneller, de marktliquiditeit neemt toe en biedingen op of boven de vraagprijs komt steeds meer voor. Deze indicatoren kunnen wijzen op oververhitting van de woningmarkt. Daarom analyseerde Calcasa deze drie variabelen op gemeenteniveau en maakte een vergelijking tussen nu en de vorige piek rond 2007-2008. Meest opvallend is dat bieden op of boven de vraagprijs veel vaker voorkomt dan bij de vorige piek en dat in de laatste 15 jaar niet in zoveel gevallen is overboden.
Aandeel transacties met verkoopprijs >=100% en <=90% van de laatste vraagprijs
In het tweede kwartaal van 2017 wordt 28% van de transacties voor of boven de vraagprijs verkocht (zie figuur 3). Voor de kredietcrisis, tijdens de vorige piek in 2007-2008, lag dit aandeel met 9% een stuk lager. Tien jaar geleden werden vooral in Amsterdam en Utrecht woningen voor of boven de vraagprijs verkocht. In 2017 is dit fenomeen veel wijder verspreid: naast Amsterdam (79%) en Utrecht (65%) is dit ook voor meer dan de helft van de transacties het geval bij steden als Groningen (64%), Haarlem (63%), Amstelveen (62%), Almere (62%), Zaanstad (58%), Amersfoort (52%) en Leiden (51%).
Aandeel transacties met verkoopprijs >= 100% van de laatste vraagprijs
Marktliquiditeit West-Nederland terug op niveau 2007
Tijdens het dieptepunt van de kredietcrisis vier jaar geleden, lag het jaarlijks aantal transacties nog op 123 duizend woningen. In het tweede kwartaal van 2017 werd een recordaantal van 276 duizend bereikt. Tegelijkertijd is het aanbod gedaald van 270 duizend woningen in 2013 naar 152 duizend woningen per eind juni 2017.
De marktliquiditeit per landsdeel (aantal jaarlijkse transacties gedeeld door het huidige aanbod x 100)
Door het jaarlijks aantal transacties te delen door het huidige aanbod wordt inzicht verkregen in de marktliquiditeit. Hoe hoger de marktliquiditeit, hoe schaarser de woningmarkt. Tien jaar geleden had Nederland een marktliquiditeit van 2,21x. In het tweede kwartaal van 2017 ligt deze met een factor van 1,82x nog steeds een stuk lager. Alleen in West-Nederland is de marktliquiditeit 2,34x en daarmee op het niveau van 2007.
De marktliquiditeit per gemeente (aantal jaarlijkse transacties gedeeld door het huidige aanbod x 100)
Woningen rond Amsterdam stijgen hard in prijs
In lijn met het frequente overbieden en de gestegen marktliquiditeit, stijgen de prijzen sneller dan in de afgelopen 10 jaar. Onderstaande figuur toont dat de prijsstijgingen ook hoger zijn dan rondom de vorige piek in de woningmarkt. Een analyse van de prijsstijgingen op gemeenteniveau laat een nog opvallender beeld zien.
Woningprijsontwikkeling J-O-J per landsdeel in Nederland
Onderstaande figuur zet de jaar-op-jaar prijsverandering van het huidige kwartaal af tegen die van tien jaar geleden. De kaart laat zien dat prijsstijgingen van meer dan 6% veel wijdverbreider zijn dan in 2007. Wat verder opvalt, is dat de prijsstijgingen zich als een olievlek lijken uit te breiden. De forse prijsstijgingen zijn gestart in de steden Amsterdam en Utrecht, gevolgd door Rotterdam, Groningen, Den Haag, Breda, Eindhoven, Enschede, Arnhem en Nijmegen. De gemeenten rondom dit soort steden volgen nu deze ontwikkeling. De gemeenten met de hoogste prijsstijging in het afgelopen jaar liggen allen rond Amsterdam. De gemeente Gooise Meren is koploper met een prijsontwikkeling van 15,3%.
Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in 2017K2 ten opzichte van 2016K2 (rechts) en 2007K2 ten opzichte van 2006K2 (links)
(bron: Calcasa)
