Onderzoeksinstituut SEO heeft onderzocht of het toezicht op taxaties in het vastgoed en taxateurs sinds 2019 verbeterd is. Dit volgde op de conclusie van DNB en AFM in 2018 dat het NRVT in zijn toezicht onvoldoende effectief was. Het onderzoek, uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en het Ministerie van Financiën, belicht de belangrijkste uitkomsten en aanbevelingen. In dit artikel vind je de belangrijkste zaken op een rij én de reacties van VBO en het NRVT.
Toezicht op taxaties
Voor dit onderzoek zijn 30 interviews gehouden met stakeholders, experts en taxateurs, en zijn er ongeveer 1.400 enquêtes ingevuld. De focus lag op de werking van het NRVT-toezicht en de Stichting Tucht NRVT. Ook werd relevante literatuur bestudeerd en zijn de toezichtinspanningen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) voor SEO (Stichting Economisch Onderzoek) in kaart gebracht.
Er is een breed draagvlak voor het NRVT-toezicht. Het NRVT heeft zelfregulering verder doorgevoerd, maar het onderzoek wijst uit dat de onafhankelijkheid van het toezicht nog onvoldoende gewaarborgd is. Daarom doet SEO aanbevelingen om deze onafhankelijkheid en de effectiviteit te versterken. De overheid zou voorwaarden moeten stellen waaraan het toezicht moet voldoen. Verder moet de oordeelsvorming in vastgoedtaxaties onafhankelijk zijn, om financiële risico’s voor betrokken partijen te minimaliseren.
In reactie op het onderzoek geeft het NRVT aan de aanbevelingen te omarmen en zich in te zetten voor het verbeteren van de vastgoedtaxaties. Recent is er veel geïnvesteerd in educatie, intensief toezicht en transparante handhaving. Het maatschappelijk vertrouwen in vastgoedwaardering is hierdoor toegenomen. Het NRVT benadrukt dat onafhankelijk toezicht op de kwaliteit, onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van vastgoedtaxaties essentieel blijft.
Hans van der Ploeg, directeur van VBO, reageert: “VBO steunt zelfregulering voor taxateurs. Wij zijn ons bewust van de maatschappelijke verantwoordelijkheid van taxateurs voor de financiële stabiliteit van Nederland. Goede samenwerking en kennisdeling tussen NRVT en VBO is daarom cruciaal.”
Onafhankelijkheid en publieke belangen
Een belangrijk aandachtspunt voor verbetering is de onafhankelijkheid en het borgen van publieke belangen. Hoewel het toezicht als ‘behoorlijk’ en ‘gelegitimeerd’ wordt beoordeeld, kan het effectiever. Dit betreft vooral de bescherming van het publieke belang in de regelgeving. Momenteel ligt de focus in de Centrale Raad (CR) te veel op de particuliere belangen van sectorpartijen, waardoor het publieke belang niet voldoende wordt gewaarborgd. Dit bemoeilijkt de onafhankelijkheid van het NRVT.
Een voorbeeld hiervan is het trage proces van regelgeving rondom modelmatige en hybride taxaties, dat voortkomt uit tegenstrijdige belangen. Deze taxatiemethoden zijn goedkoper en kunnen kostenbesparingen opleveren voor afnemers, maar ze bedreigen de inkomsten van taxateurs. SEO adviseert om de beslissingsbevoegdheid van de CR te vervangen door een adviesrol, zodat het bestuur van het NRVT vrijer kan opereren en beslissingen kan nemen die het publieke belang dienen. Daarnaast wordt aanbevolen dat het NRVT periodiek verantwoording aflegt aan de betrokken ministeries over beleid en resultaten.
Reactie NRVT
In de discussie over modelmatige en hybride taxaties is de kostprijs nooit het onderwerp van discussie geweest voor taxateurs en brancheorganisaties. Banken hebben behoefte aan betaalbare taxaties, maar de focus zou vooral op de kwaliteit van het product moeten liggen. Hans van der Ploeg merkt op dat het opmerkelijk is om de kostprijs te koppelen aan belangenbehartiging.
VBO steunt het formaliseren van de relatie tussen NRVT, overheid en toezichthouders en heeft geen bezwaar tegen de voorgestelde wijziging van de CR naar een adviesgevend orgaan. Wel is het van belang dat het NRVT zelf zorgt voor voldoende taxatiekennis. Nu die ontbreekt, wordt veel geleund op partijen zoals VBO waar die kennis wel aanwezig is.
Het NRVT vervult een dubbele rol richting het NWWI: zowel als toezichthouder als afnemer van data over het functioneren van taxateurs. Het onderzoek beveelt aan om de verhouding tussen het NRVT en het NWWI te herzien, vooral in hun toezichtrelatie. Dit betreft onder andere de eisen die het NRVT aan het NWWI stelt en de acties die het NRVT Tucht onderneemt op basis van informatie van het NWWI.
Het NRVT heeft beloofd de samenwerking met het NWWI te versterken. VBO is van mening dat het NWWI vaak een eigen koers volgt en zou profiteren van een rol als doorlopend toezichthouder binnen het NRVT.
Doelstellingen meetbaar maken
Er moet een maatstaf worden ontwikkeld om de kwaliteit in de sector te beoordelen. Dit helpt het NRVT om inzicht te krijgen in de kwaliteit van taxaties en biedt de mogelijkheid om de effectiviteit van het toezicht te meten. Bovendien kan het gevoerde beleid op deze manier verantwoord worden. Het is aan het NRVT om duidelijke doelstellingen te formuleren. Het NRVT heeft aangegeven dat het zich wil richten op het beter meetbaar maken van deze doelstellingen.
Inschrijfgeld verhogen
Uit onderzoek blijkt dat de capaciteit van het NRVT, vooral op de afdeling Doorlopend Toezicht, beperkt is, zo stelt SEO. Door het inschrijfgeld te verhogen, kan de capaciteit worden vergroot, waardoor het bureau slagvaardiger wordt en het toezicht effectiever kan blijven.
VBO deelt de opvatting van SEO dat de capaciteit van het NRVT moet worden uitgebreid, met zowel kennis als daadkracht. VBO accepteert dat deze uitbreiding leidt tot hogere kosten voor het NRVT. Aangezien het NRVT opereert vanuit het publieke belang, vindt VBO het gerechtvaardigd dat de totale kosten niet alleen door taxateurs, maar ook door financiers en de overheid worden gedragen. Dit zal uiteindelijk de kosten voor het taxatieproduct verlagen. Wanneer alle kosten op de taxateurs worden afgewenteld, stijgt de prijs van het taxatierapport voor de consument.
Sanctiebeleid van Tucht
De tuchtuitspraken hanteren momenteel te lichte sancties om daadwerkelijk effect te hebben op het normbesef en het nalevingsgedrag. Deze uitspraken zouden idealiter moeten leiden tot gedragsverandering. Niet alleen bij de betrokken taxateur, maar ook door de signalen die ze afgeven. Het NRVT erkent terecht dat deze signalen bijdragen aan een beter normbesef en publiceert tuchtuitspraken in de nieuwsbrief. Er zou een vergelijking moeten worden gemaakt met tuchtrecht in andere sectoren, zoals hypotheekadviseurs, notariaat, advocatuur, zorg, gerechtsdeurwaarders en accountancy, om te beoordelen hoe streng het sanctiebeleid is. In reactie op het onderzoek zal de stichting Tuchtrechtspraak NRVT de strengheid van de tuchtmaatregelen heroverwegen.
VBO is het eens met SEO dat de strengheid van de tuchtmaatregelen van het NRVT onder de loep moet worden genomen. Twee punten zijn in het rapport onderbelicht. Ten eerste zijn makelaars en taxateurs vaak in één persoon verenigd, terwijl het tuchtrecht gesplitst is. Dit kan ertoe leiden dat een makelaar/taxateur voor hetzelfde feit twee keer wordt veroordeeld.
Ten tweede kan tucht soms te streng zijn; een uitgesproken royement is gelijk aan een levenslang beroepsverbod, wat zeer ingrijpend is, aldus Hans van der Ploeg (foto rechts). Kortom, VBO pleit voor een grondige evaluatie van het tuchtbeleid, inclusief een centraal tuchtrecht voor de gehele vastgoedsector.
Positieve onderzoeksresultaten
Er zijn ook zeker positieve resultaten geboekt sinds 2019. Het aantal audits is toegenomen en het doorlopend toezicht is meer risico gestuurd, dankzij het NWWI-model voor woningtaxaties. Deze inspanningen hebben vermoedelijk bijgedragen aan een verbetering van de kwaliteit van taxaties. En daarmee ook aan het maatschappelijke vertrouwen.
Alle gesprekspartners wijzen op de verhoogde inzet op het gebied van opleiding, training en doorlopend toezicht. Het toezicht ervaart men overwegend als legitiem en behoorlijk. Relevante informatie wordt openbaar gemaakt en stakeholders krijgen dat ook actief mee via een bericht. Besluitvorming gebeurt zorgvuldig, met voldoende checks & balances, en het beleid is gericht op een gelijke behandeling van vergelijkbare casussen. De maatregelen die uit audits voortvloeien, worden goed gemotiveerd en tuchtuitspraken zijn openbaar. Echter, het auditproces wordt als te lang ervaren, waardoor taxateurs soms onterecht lang in onzekerheid verkeren, zelfs wanneer er geen kritiekpunten zijn.
Tekortkomingen
Het onderzoek gaat niet in op de relatie met Europese regelgeving, de EVS en de IVS. Terwijl er aandacht is voor de druk die taxateurs intern uitoefenen op het functioneren van het NRVT, wordt de invloed van banken op het werk van taxateurs niet belicht. Daarnaast mist het onderzoek de maatschappelijke druk die taxateurs ervaren van hypotheektussenpersonen, kopers, financiers en andere belanghebbenden met betrekking tot de uitkomst van taxaties. Dit probleem verdient zeker meer aandacht.
Hoe nu verder?
Mona Keijzer, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, waardeert de constructieve houding van het NRVT. Ze stelt voor dat het NRVT en Stichting Tucht NRVT een agenda opstellen om enkele belangrijke punten aan te pakken. Deze punten omvatten de relatie met NWWI, het formuleren van meetbare doelstellingen, het uitbreiden van de capaciteit van het NRVT en strengheid van tucht. Keijzer wil ook aandacht besteden aan het punt over de CR en de verhouding tussen het NRVT, de overheid en toezichthouders, met als doel de onafhankelijkheid en legitimiteit van het NRVT te waarborgen.
Keijzer heeft er alle vertrouwen in dat deze aanpak zal bijdragen aan de versterking van de onafhankelijkheid en effectiviteit van het NRVT. Medio 2025 zal zij de Tweede Kamer informeren over de voortgang en de resultaten van deze initiatieven.
