Radar besteedde in de uitzending van maandag 9 september aandacht aan de veelbesproken ‘as is where is’-clausule. Wij hebben daarop gereageerd (zie het artikel hieronder) en de reactie van VBO is ook door Radar gepubliceerd.
Vooral met kluswoningen en oude huizen willen veel verkopende partijen de risico’s van eventuele gebreken die later aan het licht kunnen komen zoveel mogelijk inperken. De ‘as is where is’-clausule houdt simpelweg in dat de consument de woning koopt zoals deze op dat moment is, en dat de (financiële) gevolgen na het tekenen van het koopcontract voor de koper zijn. De ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule horen in hetzelfde straatje thuis.
In de Radar-uitzending (bekijk hier het fragment) werd er met de verborgen camera een bezoek gebracht aan verschillende huizen en verkopers. Met als conclusie dat de rechten van huizenkopers verder worden ‘uitgehold’ en dat consumenten extra op hun hoede dienen te zijn bij het aankoopproces en deze clausule in het bijzonder.
Reactie VBO
De woning wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat is ook begrijpelijk. De verkoper is veelal een particulier en hij verkoopt een woning die nu eenmaal niet in nieuwstaat is. Het zou leiden tot veel conflicten als de koper zou kunnen eisen dat de verkoper achteraf nog allerlei gebreken zou moeten herstellen.
Volgens het model koopovereenkomst (let wel: ook goedgekeurd door de Vereniging Eigen Huis) geldt echter ten aanzien van gebreken die dusdanig ernstig zijn dat de woning niet als zodanig kan worden gebruikt (omdat de gebreken een gezond, veilig of deugdelijk woongenot in de weg staan) dat de verkoper wel aansprakelijk is. Er mag dus geen sprake zijn van een ernstig verzakt huis vanwege een ondeugdelijke fundering, riolering die in het geheel niet werkt, onveilige elektriciteit enzovoorts. In de praktijk wordt hier veel over geprocedeerd. De grens tussen non-conformiteit en ‘huis- tuin- en keukengebreken’ is immers allerminst scherp.
Onervarenheid
Niet volgehouden kan worden dat één van de partijen, de verkoper of de koper, ‘slachtoffer’ zou zijn van het huidige model van de koopovereenkomst of dat een specifieke partij bescherming behoeft. We zien jonge kopers die in hun onervarenheid voor veel geld een huis kopen en vervolgens worden geconfronteerd met meerdere gebreken die kenbaar waren, als zij beter hadden gekeken. We zien echter ook welwillende verkopers die hun huis met veel zorg en liefde hebben onderhouden, bij de verkoop veel belangstelling hadden, maar de woning uiteindelijk hebben gegund aan een bepaalde koper.
Die koper, die aanvankelijk zich dankbaar toonde dat hij de woning heeft mogen kopen, zorgt na de overdracht voor de grootste nachtmerrie van de verkoper: er worden allerlei gebreken opgesomd en torenhoge claims ingediend. Na een half jaar wordt er geklaagd over onderlopende souterrains, het dak zit vol met boktor, de riolering spoelt niet door en nog meer van dat soort klachten, waarbij het maar de vraag is of de beweerde gebreken te maken hebben met omstandigheden waarmee de verkoper niets van doen heeft zoals stijgend grondwater, piekbelasting na aanzienlijke regenval, schade die door koper zelf is veroorzaakt, gebreken die inherent zijn aan de ouderdom of mogelijk wordt er domweg geclaimd om de koopprijs achteraf te drukken.
Kortom: het verkopen en aankopen van een woning is een complexe transactie en dat pleit voor het inhuren van deskundigheid en ervaring (dus: een makelaar).
Bijzondere gevallen
Er zijn daarnaast bijzondere gevallen: iemand is door een erfenis eigenaar geworden van een woning of heeft een woning langdurig verhuurd. Als hij die woning wil verkopen, dan kan deze verkoper zelf uit eigen wetenschap niet over die woning verklaren. Om die reden wordt in de koopakte gewaarschuwd door de niet-zelfbewoningsclausule op te nemen.
De verkoper zegt daarin dat hij niets over de woning kan vertellen en in de koopakte wordt vermeld (vanzelfsprekend als resultaat van onderhandelingen) dat gebreken die bekend zouden zijn geweest als de verkoper er zelf had gewoond, voor rekening en risico van de koper komen. Dat wordt in een aantal gevallen ook uitgebreid tot alle gebreken die dan voor rekening en risico van de koper komen.
De mogelijkheid bestaat ook dat een oude woning wordt verkocht. Een arbeiderswoning uit 1910 of een boerderij uit 1870 is vanzelfsprekend aanzienlijk minder comfortabel dan een nieuwbouwwoning uit 2022 en is gevoeliger voor gebreken zoals bovenmatig vocht, gebrekkige elektra et cetera. Het is daarom terecht dat de ouderdomsclausule wordt opgenomen. De verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning.
De twee clausules worden verder opgerekt en bepaald wordt dat de koper de woning koopt met alle gebreken van dien, ongeacht de aard en de omvang: as is where is. De koper heeft dan geen enkel recht meer. Dat is toegestaan: de verkoper wil geen gedoe en geeft geen enkele garantie.
Redelijkheid en billijkheid
Een beroep op één van deze clausules zal echter niet slagen als de verkoper op de hoogte is van een specifiek verborgen gebrek maar dat niet heeft gemeld. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als de verkoper weg zou kunnen komen met de stelling dat de koper nu eenmaal heeft getekend voor zo’n clausule en dan maar beter had moeten opletten. In dat geval prevaleert de spreekplicht van de verkoper boven een dergelijke uitsluiting van aansprakelijkheid.
VBO stelt dat er in deze kwestie sprake is van contractvrijheid, al menen wij dat er iets te gemakkelijk gebruik wordt gemaakt van de ouderdomsclausule. Ook de ‘as is where is’-clausule is soms onredelijk, maar daar tegenover staat dat de koper niet verplicht is om een koopovereenkomst te sluiten met een dergelijke bepaling.
Kamervragen
Tweede Kamerlid Habtamu de Hoop van GroenLinks-PvdA was in de uitzending te gast. Hij liet weten dit soort clausules ‘onwenselijk’ te vinden. “Daarmee verzwak je de positie van de koper nog meer”. Habtuma gaf verder aan dat er Kamervragen aan minister Mona Keijzer zullen worden gesteld en dat hij namens zijn partij bezig is met een initiatiefwet om de wettelijke bedenktijd voor kopers te verruimen van drie dagen naar twee weken.
