VBO heeft kennis genomen van de publicatie van VEH inzake de ‘oneerlijke praktijken van makelaars’.
Vereniging Eigen Huis (VEH) concludeerde na analyse van het meldpunt Oneerlijke Biedingspraktijken dat door een schrijnend gebrek aan regels en duidelijke afspraken over verkoopprocedures veel makelaars de ethische grenzen van huizenkopers overschrijden. In de brief die zij stuurden aan minister Ollongren staat eveneens geschreven dat ‘de andere brancheverenigingen opvallend stil zijn gebleven naar aanleiding van de problematiek die werd aangekaart’. Niets is minder waar.VBO maakt zich al langer hard voor een transparante en eerlijke woningmarkt. In plaats van naar elkaar te wijzen, zijn we aan de slag gegaan met zaken die makelaars wél zelf kunnen beïnvloeden op deze oververhitte markt.
Zo pleiten wij ervoor dat makelaars vrijwillig inzicht geven in hoe huizen verkocht zijn. Met deze ‘algemene verantwoording’ is vooraf duidelijk hoe de biedingsprocedure verloopt en achteraf krijgen alle betrokken partijen inzicht in de geplaatste biedingen. Dat zorgt ervoor dat het biedingsproces voor de consument veel transparanter is. Mocht een VBO-makelaar zich niet aan de wet en/of de gedragscode houden, dan kan de zaak voor het Tuchtcollege Makelaardij Nederland worden gebracht. Aangaande de bezichtigingen onderkent VBO de problematiek eveneens en stelt dat een belangrijke oorzaak ligt in de handelswijze van Funda. Op dit moment hebben aankoopmakelaars die aangesloten zijn bij het NVM-datasysteem een dag eerder zicht op het huizenaanbod dan de consument. Voor de markt is het van belang dat alle partijen een goed zicht hebben op de beschikbare woningen. Met het huidige monopolie van Funda aan de aanbodkant, is het noodzakelijk dat alle geïnteresseerden op dezelfde manier worden behandeld. Met een monopolie komt namelijk ook enige verantwoordelijkheid. Door de huidige handelswijze van Funda wordt zo op termijn elk pand in de stille verkoop geplaatst en wordt Funda slechts een uithangbord voor verkochte panden. We moeten er dus voor zorgen dat het adverteren van een pand zoveel mogelijk naar de gehele markt gebeurt, zonder eerst een periode van 24 uur stille verkoop te hanteren naar de eigen belangenvereniging. Dat zijn zaken die we kunnen beïnvloeden en daar moeten we mee aan de slag als markt.
Waar rook is, is vuur?
Maar natuurlijk is er veel meer aan de hand in deze markt. Het aanbod is dermate schaars dat makelaars veelal moeite hebben om alles in goede banen te leiden. Let wel, een verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van zijn opdrachtgever, een verkoper. Als je als koper je goed wilt laten begeleiden moet je echt een aankoopmakelaar meenemen. Die strijd voor de belangen van zijn opdrachtgever, de koper. Maar die verkopend makelaar heeft dus maar één belang : Zo goed mogelijk verkopen, tegen de beste voorwaarden (voor de verkoper!) En dat is nog best lastig in deze markt. Ik neem u mee in een actueel voorbeeld:
Een VBO-makelaar heeft een prachtige woning in de verkoop gekregen. Hij plaatst hem op Funda en dat levert al de eerste dagen meer dan honderdvijftig bezichtigingsaanvragen op. De verkoper is er niet van gediend dat zomaar iedereen de woning komt bekijken dus vraagt hij de makelaar om een objectieve en non-discriminatoire selectie. Met honderdvijftig gezinnen een eengezinswoning door, is namelijk simpelweg onmogelijk. Uiteindelijk besluit deze makelaar een inschrijving te realiseren. Hij organiseert enkele dagen waarop hij, met de coronaregels in acht nemend, in drie dagen tijd iedereen de gelegenheid geeft om de woning te bekijken en dan een voorstel te doen. Een weekje later besluit de verkoper het op twee na hoogste bod aan te nemen. Waarom niet het hoogste bod vraagt u zich wellicht af? De overige voorwaarden sluiten het beste aan bij de situatie van de verkoper. In dit geval gaat het om een latere levering, zodat de verkoper nog voldoende tijd heeft om een andere woning te vinden. Beide partijen hebben op dit moment de intentie om een koopovereenkomst met elkaar aan te gaan. De volgende ochtend gaat de makelaar hiermee aan de slag en op dat moment komt er nog iemand langs die de woning een week eerder heeft bezichtigd. Ook hij wil een bod uitbrengen op de woning en laat een voorstel achter van maar liefst 40.000 euro hoger dan het bod waar een dag eerder opdracht voor werd gegeven om een koopovereenkomst op te stellen onder vrijwel dezelfde voorwaarden als de vorige kandidaat. De verkopend makelaar is volgens de mededelingsplicht verplicht deze informatie te delen met de verkoper en, u raadt het al, de verkoper besluit de woning dan te gunnen aan diegene die die ochtend het hogere bod heeft uitgebracht. Natuurlijk vinden wij dit een ongewenste situatie en proberen we dit zoveel mogelijk te voorkomen. Maar helaas heeft de schaarste op de markt hiertoe geleid en moeten wij als makelaar de opdrachtgever hierover informeren. Maar gewenst is het zeker niet.
En nu terug naar de 600 meldingen die binnen zijn gekomen bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis. Ik weet vrijwel zeker dat de ‘eerste koper’ uit het vorige voorbeeld een melding heeft gemaakt. Maar is dit nu de schuld van de makelaar? Nee. Koper en verkoper hebben de intentie om over te gaan tot een overeenkomst. De makelaar heeft de plicht om zijn opdrachtgever zo goed mogelijk te dienen en te informeren over eventuele nieuwe biedingen die worden gedaan. De verkoper heeft het recht om hierop in te gaan, omdat de koop pas is gesloten wanneer beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend.
In dit verhaal zijn er denk ik overigens nog wel 50 mensen die een ‘klacht’ hebben ingediend bij hetzelfde meldpunt. Dat zijn namelijk de mensen die ook een voorstel hadden ingediend, maar het niet zijn geworden! Het is niet anders, er is één huis, er kan maar één iemand de gelukkige koper zijn.
Laat ik helder zijn : Als er schimmige spelletjes worden gespeeld door makelaars zijn we daar fel op tegen. Als we er achter komen, gaat zo’n dossier linea recta naar het Tuchtcollege Makelaardij Nederland.
Als directeur van VBO voer ik vele gesprekken met makelaars en taxateurs en ik merk dat de beroepsgroep serieus met het vak bezig is. Men investeert in technologie, realiseert zich dat slechte dienstverlening zich op sociale media wraakt en is zich terdege bewust van wet- en regelgeving. Makelaars die zijn aangesloten bij een brancheorganisatie vallen allemaal onder tuchtrecht en voldoen jaarlijks aan hun Permanente Educatie verplichtingen, zijn verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid en vallen onder de Beroeps- en Gedragsregels van de betreffende brancheorganisatie. Ik geloof niet dat deze professionals hun goede naam en faam op het spel zetten door bewust oneerlijk te handelen.
Wat is dan het échte probleem? Er is toch rook, dus ook vuur? Ja, er is wel iets aan de hand. VVD minister Stef Blok heeft destijds, net na de vorige crisis, gezegd : De Woningmarkt is klaar! Alle betrokkenen hebben hem toen verteld dat hij het mis had. Dat hij toen moest zorgen dat er meer gebouwd zou worden. Maar dat is niet gebeurd. En nu is er zoveel schaarste en dat gaan we helaas ook de komende tien jaar niet oplossen. We moeten 1 miljoen woningen bouwen! Voor nu moeten we ons vooral focussen op de zaken die wel kunnen oplossen. Én dat doen we dan ook!
