Decennia lang was het middensegment van de huurmarkt het stiefkindje van de woningmarkt. Iedereen heeft nu tussen de oren dat er flink meer huurwoningen bij moeten, met name in het middeldure huursegment.
Fiscaal voordeel voor verhuurders in middensegment
Decennia lang was het middensegment van de huurmarkt het stiefkindje van de woningmarkt. Men kocht of zat voor het leven in de sociale huursector. Investeerders meden vrije huurwoningen, de concurrentie van de corporaties was te groot. Inmiddels is het tij gekeerd. Iedereen heeft nu tussen de oren dat er flink meer huurwoningen bij moeten, met name in het middeldure huursegment. Nog onlangs kwam het Planbureau voor de Leefomgeving met een lijvig rapport. Corporatiebezit speelde daarin een grote rol. VBO Makelaar is van mening dat ook de particuliere investeerder een steentje kan bijdragen aan het vergroten van de huurmarkt voor middeninkomens en wel op korte termijn.
De vraag naar een huurwoning tussen € 711,- en € 1.000,- is de afgelopen jaren enorm toegenomen. Dit heeft een aantal oorzaken. De sociale huursector moest kleiner, waardoor scheefwoners werden gestimuleerd naar een middensegmenthuurwoning te verhuizen. De leencapaciteit in de koopmarkt werd ingeperkt, waardoor een koopwoning niet meer binnen bereik is. Daarnaast maakt een flexibel arbeidscontract het verkrijgen van een hypotheek moeizamer. Maar ook senioren die kleiner willen wonen vinden geen huurwoning. Huurders met een middeninkomen vallen tussen wal en schip op de woningmarkt. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor het hoge huursegment of een koopwoning. Daarnaast is er een substantiële groep mensen die niet wil kopen en bewust kiest voor huren. Al met al telt Nederland een half miljoen huishoudens die een huurwoning wensen in het middensegment van de huurmarkt (onderzoek Rigo, november 2016).
Nieuwbouw en het liberaliseren van corporatiewoningen moeten soelaas bieden. Maar de nieuwbouw is pas net weer op gang gekomen. Voordat de opgelopen achterstand is ingehaald, zijn we jaren verder. De afgelopen periode hebben we bovendien gezien dat gemeenten hun kostbare grond duur verkochten aan de hoogste bieder; de projectontwikkelaar in koopwoningen. Wat er moet gebeuren met de miljoen corporatiewoningen die op basis van hun puntenaantal in de particuliere sector zouden kunnen vallen, daarover zijn corporaties en overheid het nog lang niet eens.
Particuliere verhuurders
In de zoektocht naar een snelle oplossing wordt voorbij gegaan aan de rol die particuliere investeerders voor de korte en middellange termijn kunnen vervullen. Waarom deze particuliere investeerders in beleggingsvastgoed niet als breekijzer gebruiken om op korte termijn tot een evenwichtigere verdeling van koop-, middenhuur- en sociale huurwoningen te komen? Als de overheid de rol van particuliere verhuurders onderkent en hen fiscaal stimuleert, dan kan het aanbod in het middensegment snel worden vergroot. Zo wordt huurders een keuze in woningen geboden en particuliere investeerders kansen. Steeds meer particulieren zoeken naar mogelijkheden om hun geld te beleggen nu spaartegoeden door lage rentes nauwelijks iets opleveren. Helaas is het voor de kleine belegger lastig om – ondanks een vaak substantiële eigen financiële inbreng – additionele financiering van banken te krijgen voor beleggingsvastgoed. Zij moeten zich nu vaker tot niet-bancaire investeerders wenden. Dit is onwenselijk.
Waarom geen fiscale vrijstellingen verlenen aan particuliere investeerders in het segment € 711,- tot € 1.000,- huur per maand? Door particuliere verhuurders met minder dan tien woningen gedeeltelijk fiscaal vrij te stellen, wordt het voor hen aantrekkelijk om te investeren in een huurwoning voor het middensegment. Bijvoorbeeld door koop van een corporatiewoning die wordt overgeheveld naar het particuliere huursegment. In andere Europese landen, zoals Frankrijk en Duitsland, zie je dat het fiscaal stimuleren van particuliere investeerders werkt, dus maak een doorvertaling naar de Nederlandse situatie. Concrete oplossingen zijn:
• hypotheekrenteaftrek op de aanschaf van een beleggingswoning bestemd voor huur in het middensegment voor minimaal vijf jaar;
• geen of minder vermogensbelasting over het bezit van beleggingswoningen in dit specifieke segment.
Zo sla je twee vliegen in een klap. Een groter middenhuursegment en een evenwichtigere verdeling tussen koop-, middenhuur- en sociale huurwoningen aan de ene kant. En aan de andere kant particuliere investeerders die graag rendement halen uit hun spaartegoeden en liefst ook uit vreemd vermogen. Maandelijkse huur kan dat rendement leveren.
Hans van der Ploeg RAE RT
Directeur brancheorganisatie VBO Makelaar
