- Huizenprijzen zijn over de gehele EU substantieel gestegen in 2021. Dit heeft geleid tot bezorgdheid aangaande oververhitting en het risico op aanzienlijke prijsdalingen op de woningmarkt.
- Hogere rentetarieven gekoppeld aan hogere inflatie en langzamere economische groei, zullen armere huishoudens én huishoudens met hoge schulden onder druk zetten.
- Deze ontwikkelingen wijzen duidelijk op hogere risico’s in de hypotheekportefeuilles van banken.
- Banken zouden een voorzichtig beleid moeten voeren in het verstrekken van leningen én hun eigen hypotheekportefeuilles beter moeten monitoren om potentiële risico’s snel te identificeren.
De European Banking Authority (EBA) publiceerde op 10 oktober jl. een thematisch rapport aangaande de verhoudingen van EU-banken tot de woningmarkt. EU-banken rapporteerden meer dan €4,1 biljoen aan leningen en voorschotten die waren gedekt door niet-zakelijk onroerend goed. Dit komt overeen met 1/3e van alle leningen aan huishoudens en niet-financiële bedrijven.
De vraag naar koopwoningen was de afgelopen jaren krachtig. De grote vraag naar woningen weerspiegelde de lage rentestanden in combinatie met veranderende voorkeuren als gevolg van de coronapandemie. Dankzij de sterke kapitaal- en liquiditeitsposities van EU-banken konden zij grotendeels aan deze vraag voldoen en de uitgifte van hypothecaire leningen verder uitbreiden. Tegelijkertijd kon het woningaanbod de vraag niet bijhouden vanwege een gebrek aan investeringen in woningen in voorgaande jaren, bouwbeperkingen en verstoringen in de toeleveringsketens als gevolg van de pandemie. De gevolgen hiervan waren hogere huizenprijzen in veel EU-landen, wat leidde tot bezorgdheid over oververhitting van de markten.
De macro-economische omgeving is abrupt verslechterd en de kans op een recessie is toegenomen. De hoge inflatiedruk en de daaruit voortvloeiende rentestijgingen hebben de kosten voor levensonderhoud sneller opgedreven dan de salarissen konden bijhouden. Dit is een uitdaging, vooral voor huishoudens met lagere inkomens en huishoudens met een hoge schuldenlast. Geopolitieke onzekerheid en een energiecrisis wegen op het consumenten- en ondernemersvertrouwen. Hoewel de arbeidsparticipatie nog steeds hoog is, kan de vraag naar woningen en vastgoedmarkten nog steeds worden beïnvloed door deze ontwikkelingen.
Bijna een derde van de leningen van EU-banken is bestaat uit hypotheken. In de afgelopen jaren hebben banken hun participatie aan dit segment aanzienlijk verhoogd. Hoewel er enkele vroege tekenen zijn van een verslechtering van de kwaliteit van de activa in hypotheekportefeuilles, hebben dergelijke risico’s zich nog niet verder gemanifesteerd.
Bij een abrupte daling van de huizenprijzen kunnen bepaalde factoren de negatieve impact op de hypotheekportefeuilles van banken compenseren. Banken hebben voorzichtige normen voor het aangaan van leningen en een strikter risicobeheer toegepast, dankzij verbeteringen in het regelgevend kader en verschillende macroprudentiële maatregels die zijn toegepast op de niet-zakelijke onroerend-goedmarkten. Banken rapporteren momenteel lagere loan-to-value-ratio’s dan in voorgaande jaren. Ten slotte hebben sommige kredietnemers vaste rentetarieven voor langere periodes vastgezet, wat hen beschermt tegen de huidige stijging van de rentetarieven.
Het huidige niveau van neerwaartse risico’s als gevolg van participatie in de koopwoningmarkt neemt toe. Toezichthouders en banken dienen de ontwikkelingen op de markt en in de hypotheekportefeuilles nauwlettend te blijven volgen. Het is daarom belangrijk om leningen waarvan het onwaarschijnlijk is dat ze zullen worden terugbetaald, vroegtijdig op te sporen, tijdig te erkennen en adequaat te voorzien tegen kredietverliezen.
