De overheid krijgt een nieuw instrument om de woningnood aan te pakken: de opkoopbescherming. Oftewel, een vergunningplicht voor het verhuren van een recent aangeschafte woning. Wat betekent dat voor verhuurders? En wat betekent dat voor woningen die in 2021 zijn gekocht maar waarvan de transportdatum pas in 2022 is?
In juli 2021 is de Huisvestingswet 2014 gewijzigd om de opkoopbescherming mogelijk te maken. In het kort: de gemeente kan eisen stellen aan het in gebruik geven van bepaalde woningen, als zij dat noodzakelijk acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.
De gemeente kan dan verbieden om bepaalde categorieën woonruimten zonder vergunning in gebruik te geven. Het gaat dan om woningen die gelegen zijn in een concreet aangewezen gebied binnen de gemeente. Daarnaast gelden de beperkingen voor een periode van vier jaar na inschrijving van de leveringsakte.
Het kan slechts gaan om de volgende soorten woningen:
A. Goedkope en middeldure koopwoningen;
B. Op de dag van eigendomsverkrijging is de woning:
C. De inschrijving van de leveringsakte moet liggen na inwerkingtreding van het in de Huisvestingsverordening vermelde verbod.
Gemeenten kunnen gebruik maken van deze regelgeving, maar dat is niet verplicht. Ook kunnen gemeenten de wet per gemeente anders inregelen. We zoomen in op Rotterdam als voorbeeld.
De gemeente Rotterdam is alséén van de eerste gemeentendie de opkoopbescherming invoert, per 1 januari 2022 treedt het nieuwe instrument in werking (lees hier meer). Vanaf dan is het in 16 wijken in Rotterdam alleen mogelijk om een woning te kopen als de koper er zelf gaat wonen. Een woning verhuren mag dan alleen onder strenge voorwaarden.
De opkoopbescherming geldt voor woningen in het lage en midden segment (met een WOZ-waarde tot € 355.000, oftewel de NHG-grens per 1 januari 2022). Het verhuren van een woonruimte zonder vergunning kan de verhuurder duur komen te staan. Als de gemeente dit signaleert volgt handhaving. De boetes kunnen oplopen tot € 21.750,-.
Maar wat als je een woning hebt gekocht in 2021, maar de transportdatum pas in 2022 plaats vindt. Zit je dan ook aan de nieuwe regels vast of is dit een ontbindende voorwaarde?
In het kort: indien een woning, die in vergunningsplichtig gebied gelegen is, is verkocht in 2021, maar in eigendom wordt geleverd na 1 januari 2022 (de datum van inwerkingtreding van de opkoopbescherming) wordt de nieuwe eigenaar direct geconfronteerd met dat verbod.
Dit levert in beginsel geen rechtsgrond voor de koper op om de koopovereenkomst te ontbinden. Deze gewijzigde wetgeving is een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt. De vergunningplicht kan niet worden ontweken door een woning vlak voor de verkoop te verhuren.
De nieuwe eigenaar kan er wel voor kiezen om een vergunning voor de verhuur aan te vragen. Het college zal aan de woningeigenaar in ieder geval een huurvergunning verlenen, indien:
• de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; oftewel ouders, kinderen, broers en zussen.
• de eigenaar tenminste 12 maanden na eigendomsverkrijging zijn woonadres in de woning heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden (anders dan toeristische verhuur) in gebruik neemt; of
• de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
Belangrijk om te weten: de vergunning is persoonsgebonden. Als een woning (die onder de opkoopbescherming is gekocht) met een vergunning is verhuurd, gaat de vergunning bij doorverkoop niet automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woning.
Het college van B&W heeft tot slot de bevoegdheid om een ontheffing te verlenen in individuele uitzonderingsgevallen.
De overige gemeenten in de G5 zijn ook bezig met het invoeren van de opkoopbescherming. Zij hebben nauw contact met elkaar en zullen de regels op elkaar afstemmen.
In Amsterdam zijn de maatregelen iets anders, de gemeente wil dat de opkoopbescherming gaat gelden voor de gehele stad voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000. Daarmee wordt 60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf wonen beschermd tegen opkoop door beleggers, aldus de gemeente. Ook woningen die voor transactie zes maanden vrij waren van huur vallen onder de regeling.Lees hier meer.
