Al meer dan tien jaar runt Philip Hordijk met LEVEN Real Estate een internationaal makelaarskantoor in hartje New York. Deze week geeft hij een presentatie aan het VBO-reisgezelschap dat de vastgoedbeurs Inman Connect 2024 bezoekt. Een gesprek over makelen in Manhattan, de Amerikaanse vastgoedmarkt en celebrities als klanten. ‘Ineens stond Drew Barrymore voor mijn neus.’
Hoe is jouw Amerikaanse avontuur begonnen?
“In 2006 startte ik bij ING Real Estate als trainee. Een bevoorrechte positie waar ik mezelf niet zag landen in de organisatie en na twee jaar stopte. Vanwege een verlangen om Spaans te leren, vertrok ik naar Argentinië waar ik een tijdje woonde en een startup opzette. Een applicatie waarmee je reisadvies van vrienden kon opzoeken, dat was het idee. Vanuit daar ging ik ook voor zes maanden naar New York om financiering te zoeken, maar er bleek geen interesse voor te zijn en ik keerde terug naar Nederland.”
Uiteindelijk startte je in 2012 met een makelaarskantoor.
“Op 2 juli 2012 vertrok ik naar New York voor een vakantie. Een dag later liep ik mijn huidige vrouw tegen het lijf en werd mij een baan aangeboden. Drie maanden later zat ik zonder werk, want de investering van de vrouw die mij had aangenomen, bleek niet in orde. Zuid-Amerika prikkelde nog steeds, dus ik besloot voor mezelf te beginnen met New York Casas. Zo heette mijn bedrijf de eerste tien jaar. Gericht op Zuid-Amerikanen die geïnteresseerd waren in vastgoed in New York. Ik zette op een zaterdagmiddag een website in elkaar en zondagmorgen waren er al Zuid-Amerikanen die vroegen of ik opties had in New York. ‘I might be on to something’, dacht ik.”
Hoe kreeg je voet aan de grond?
“Van 2012 tot 2016 was in New York een heel sterke toestroom van buitenlandse investeerders. De markt trok weer aan na een financieel moeilijke periode. 3 miljoen voor een appartement hier, 5 miljoen voor een appartement daar: het was een gekkenhuis. Die golf hielp mij om hier voet aan de grond te krijgen. En internationale vraag naar vastgoed in New York is er altijd. De American Dream. Alleen: om internationaal verder te groeien moest ik een meer neutrale naam zoeken. Eén die ook geschikt is voor andere steden. Nu staat LEVEN Real Estate echt op zijn eigen benen.”
Wat zijn de belangrijkste aspecten voor succesvol zakendoen in Amerika?
“De grote lessen die ik nog steeds aan het leren ben na ruim elf jaar hier: bescheidenheid wordt gezien als falen en redelijkheid als verliezen. Ik heb zaken meegemaakt: als ik dan redelijk de onderhandeling in ging, dan verloor ik, want de andere partij gaat er onredelijk in. Jezelf groter maken dan dat je daadwerkelijk bent, dat is heel belangrijk.”
Vertel eens wat over Leven Real Estate.
“Ik kende hier niemand toen ik begon en dat is als makelaar best lastig. Je moet het toch van je eigen netwerk hebben, zeker in het begin. Dat bindt ons op kantoor, want de makelaars hier komen uit verschillende delen van de wereld. We zijn allemaal door diezelfde transitie gegaan. We hebben nu zeventien medewerkers, inclusief mezelf. Iedereen werkt volledig op basis van commissie. Als je geen commissie binnenbrengt, dan verdien je ook niets. Er is geen basissalaris. ‘You eat what you kill’, zo zeggen ze dat hier.”
Werkt het overal zo in New York?
“Makelaarbureaus hanteren hun eigen verdeling. Sommige kantoren hebben een verdeling van 100 procent met een desk fee, dan moet je per maand en per transactie een bedrag betalen, maar dan mag je wel je hele commissie houden. En dan zijn er de grote merken die zeggen: wij zijn een groot merk, daarvoor moet je betalen. We doen fiftyfifty, 60-40 of 70-30. Bij ons is het 80-20.”
Hoe zit het met de courtage?
“Vijf à zes procent courtage is in New York heel normaal. Het zijn de verkopers die dat in zijn geheel betalen. De aankoopmakelaar wordt niet door de kopende partij betaald. Daar loopt nu een rechtszaak over, want verkopers willen daar vanaf. Dat zal niet van de één op de andere dag beklonken zijn, maar die kant gaat het wel op.”
Wat maakt New York, en dan vooral Manhattan, zo interessant voor makelaars?
“Dan moet ik een collega-makelaar quoten: er is geen andere plek ter wereld waar je op zulke kleine oppervlaktes zulke dure properties hebt. Je kunt hier heel efficiënt in een klein gebied heel veel geld verdienen. In mijn wijk (Tribeca, red.) zijn er misschien vijftig panden die te koop staan en de gemiddelde prijs is 5 miljoen. Dat is 250 miljoen en als je daar tien procent van verkoopt, dan heb je al flink wat verdiend. En ik loop ook zo naar SoHo en met de metro ben ik in tien minuten bij Central Park. In Miami heb je ook dure panden, maar dan sta je wel een uur in de file.”
Welke gebieden bestrijken jullie?
“De makelaarslicentie hier is altijd verbonden aan de staat, dus in New York kan ik overal naartoe. Ik ben ook in de Hamptons geweest, alleen ben ik daar geen expert. Voor de betere service naar mijn klant kan ik daar dan beter de lokale expert inschakelen en samenwerken.”
Ben je aangesloten bij een brancheorganisatie?
“In Amerika heb je de NAR, de National Association of Realtors met 1.5 miljoen leden. In New York speelt dat niet zo, want we hebben hier een apart systeem. Wij zijn lid van The Real Estate Board of New York (REBNY). Als je daarbij bent aangesloten, zeg je tegen alle andere makelaars die daar ook lid van zijn, en dat is 95 procent van de markt, ‘wij werken samen en delen commissies’. Daarmee lopen samenwerkingen soepeler. En ze werken hier veel met referral fees. Dat betekent dat je tot 45 procent van de commissie kunt delen met de makelaar die de referentie heeft gedaan van de koop.”
Hoe veeleisend zijn jullie klanten?
“Onze klanten zijn veeleisend, maar ook zij doen concessies als koper. Ze willen altijd meer dan dat er financieel mogelijk is, ook al is hun budget 10 miljoen. Dat blijft zo, ongeacht de prijsklasse.”
Hoe is het gesteld met de huurmarkt in New York?
“Er is per definitie schaarste in Manhattan. Er zijn een miljoen sociale huurwoningen in heel New York City. Het uitponden daarvan is aan banden gelegd. Het spel voor investeerders was: ik koop een gebouw met tien appartementen en elke keer als er iemand weggaat, dan ga ik het opknappen, de huur omhoog gooien en dan komt het in de vrije sector en ben ik los. Die verbeteringen zijn nu echter niets meer waard qua huurverhoging.”
De sector zit op slot?
“De multi family-sector zit op slot. Veel gebouwen sluiten vanwege wetgeving uit 2019. Uitstel van betaling, covid; daar komt nu de rekening van. Vastgoedinvesteerders moeten herfinancieren tegen twee keer de rente en gooien dan de handdoek in de ring. En die multi family-panden, die moeten eerst worden uitgepond en getransformeerd tot aparte verkoopappartementen. Die hele overgang is ook aan banden gelegd. Dan moet je 51 procent van de huurders zover zien te krijgen dat ze kopen van jouw plan. Nul kans. Ze zitten er al met korting, waarom dan moeite doen om het te kopen? De huurmarkt zit op slot, je kunt alleen maar nieuwbouw doen.”
Is het ombouwen van kantoren een oplossing?
“Dat gebeurde na 2001 in het Financial District, waar in de omgeving van het World Trade Center na de aanslagen veel kantoren leeg kwamen te staan. Maar aan zo’n transformatie zit weer regelgeving. Er is heel weinig gestapelde bouw waar je genoeg lucht en licht kunt creëren om er appartementen van te maken. Er zijn wel vooroorlogse gebouwen waar dat kan, maar daar is transformeren heel duur.”
Hoe zit het met het afgeven van vergunningen?
“Op kleine schaal is het een drama, maar niet op grote schaal. De grote bouwprojecten krijgen voorrang, want daar zit werkgelegenheid aan vast. De verwachting is dat er weinig projecten in de pijplijn blijven zitten en de schaarste daarmee aanhoudt. Er zijn weinig nieuwbouwprojecten.”
Je hebt vast ook met celebrities te maken. Hoe gaat dat in zijn werk?
“Ik heb ook internationale beroemdheden geholpen. Zo stond filmactrice Drew Barrymore een keer ineens voor mijn neus. Ze liep op me af en zei ‘hi’ en ik zei ‘hi’, haha. Ze kwam met haar eigen makelaar en ik liet haar één van onze appartementen zien. In het geval van een A-list-celebrity komt het wel eens voor dat er dan een bezichtiging wordt gereserveerd onder een andere naam. Maar New York is heel down to earth. Als je hier vastgoed wilt, dan kom je niet voor de show, want dan zit je in LA, Las Vegas of Miami. Je komt hier voor de anonimiteit. Ik zeg altijd: ik ken twee steden waar je naakt kunt rolschaatsen en niemand zijn hoofd omdraait als je voorbijkomt: Amsterdam en nieuw Amsterdam. New York is oorspronkelijk zo van: everything goes.”
Je hebt in Zuid-Amerika gewoond, bent in veel landen geweest, spreekt diverse talen en werkt nu in Amerika. Hoe is die liefde voor het buitenland ontstaan?
“Mijn moeder werkte als stewardess voor KLM en nam mij in mijn jeugd vaak mee naar verre landen. Daarmee kwam wel een prikkel los. Ik had altijd het uitgesproken verlangen om in het buitenland te wonen. Na de middelbare school heb ik veel talen al gedaan; Latijn, Frans, Duits, Engels en zelfs Grieks. Die basis was er al, maar pas toen ik naar Argentinië verhuisde en mij onder doopte in het Spaans leren, ontstond echt dat plezier in vreemde talen. Nu pluk ik daar de vruchten van. Bij Leven Real Estate spreken de makelaars veel verschillende talen, waardoor we zoveel mogelijk nationaliteiten kunnen bedienen.”
Vastgoed en New York, dan denk ik ook aan Donald Trump.
“Ik heb hem nooit ontmoet, maar ik mag dit jaar wel stemmen, want ik heb ook een Amerikaans paspoort. In 2021 ben ik Amerikaan geworden. Mijn Nederlandse paspoort mocht ik houden, omdat ik getrouwd ben met iemand die een andere nationaliteit heeft. Ja, Trump is de marketingkoning van de jaren negentig. Je kunt zeggen van hem wat je wilt, maar hij weet het wel te spelen en de meeste aandacht te krijgen. Makelaars die de meeste aandacht genereren, krijgen de meeste deals. Omdat zij de meeste kansen krijgen. Als mensen niet weten wie je bent, hoe kun je dan de kans krijgen?”
PASPOORT – Philip Hordijk
– 41 jaar, geboren in het voormalige Prinsengrachtziekenhuis te Amsterdam
• Heeft een Braziliaanse vrouw en twee kinderen van 10 en 7
– Woont in de wijk Tribeca in Lower Manhattan
• Zoon van ROZ-oprichter Aart Hordijk
– Tijdens zijn jeugd woonachtig in Hilversum en Geleen
• Behaalde zijn master Vastgoedfinanciering aan de UvA
– Startte in 2012 met New York Casas. Sinds 1 januari 2023 is de naam: Leven Real Estate
• Heeft kantoren in Manhattan en Brooklyn
– Verkocht in de afgelopen 3 jaar voor ruim 250 miljoen dollar aan vastgoed
• www.leven.re
Bijzonder:
• Spreekt zeven talen
• Heeft naast de Nederlandse nationaliteit sinds 2021 ook een Amerikaans paspoort
