Het gezegde luidt: wie meet, die weet. En uiteen arrestvan de Hoge Raad van afgelopen week blijkt dat het onjuist toepassen van de meetinstructie een makelaar duur kan komen te staan. De zaak betreft een verkoopmakelaar die aan een koper meer vierkante meters doorgaf dan het huis daadwerkelijk had. De rechter oordeelde in cassatie dat de verkoopmakelaar een schadevergoeding moet betalen, al moet de precieze hoogte nog worden vastgesteld.
De zaak in het kort: de koper heeft in 2011 een appartement gekocht voor een koopprijs van € 312.500. In de uitgegeven verkoopbrochure en opgave op funda.nl werd gesproken over een appartement met een woonoppervlakte van 125 m2. De NVM-makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM voor haar leden verplicht heeft voorgeschreven.
In opdracht van de koper heeft een andere makelaar in 2016 vastgesteld dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114 m2 is. Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, ongeveer 117,3 m2.
Middels een rechtszaak heeft de koper getracht een schadevergoeding van de makelaar te krijgen voor € 25.000, gebaseerd op de aankoopprijs gedeeld door het verschil in aantal vierkante meters. Bovendien gaf de koper aan dat zij een ander huis had gekocht wanneer ze had geweten dat het appartement kleiner was dan in de brochure stond.
Onrechtmatig gehandeld
De rechter stelde vervolgens vast dat de verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld en dat verplicht de makelaar tot vergoeding van de schade die de koper daardoor heeft geleden.
De omvang van de te vergoeden schade moet worden bepaald door een vergelijking van de situatie waarin de koper in feite verkeert met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden. De schade zou bepaald moeten worden door een vergelijking te maken van de huidige situatie met die waarin de woning wel volgens de juiste methode zou zijn opgemeten. Maar dan nog zou in die hypothetische situatie met 117,3 m2 het appartement ook kleiner zijn dan die 125 m2.
Schadebegroting niet mogelijk
Dit oordeel van de rechter werd ook in het hoger beroep door het gerechtshof gevolgd. De rechter gaat niet mee in de eerder genoemde berekingsmethode van € 25.000, vooral ook omdat de koper een ander huis zou hebben gekocht in de hypothetische situatie.
Het hof betwijfelt of de koper naar die woning zou zijn uitgeweken, omdat haar toenmalige relatie die aankoop onoverkomelijk vond omdat haar ex-echtgenoot daar vlakbij woonde. Maar ook als de koper die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij deze zou hebben gekocht en evenmin welke waarde deze woning had toen zij haar eigen appartementsrecht in 2018 heeft overgedragen.
Oftewel, de vrouw volgens het hof niet met een andere en betere onderbouwing van het schadebedrag en daarom is een schadebegroting daardoor niet mogelijk.
Schadestaatprocedure
De koper ging in cassatie bij de Hoge Raad en krijgt dus nu deels gelijk. Er is volgens de Raad immers vastgesteld dat de verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld en de koper schade heeft geleden. Dat die hoogte van de schade niet of moeilijk is vast te stellen, kan niet betekenen dat de schadevordering daarom kan worden afgewezen.
Het gerechtshof moet daarom zelf een schatting van de schade maken of had moeten verwijzen naar de schadestaatprocedure. Dat is een speciale procedure voor zaken waarin schades worden begroot die lastig zijn te bepalen.
Meer lezen?
Dit is niet de eerste zaak waarbij de meetinstructie een rol speelt, onze huisadvocaat Johan van de Sande heeft al eerder een soortgelijke zaak onder de loep genomen. Lees hier het artikel (pagina 11) inVastgoed Adviseur. En op zoek naar de VBO meetinstructie? Bij Werkdocumenten op MijnVBO.nl staan alle documenten op een rij.
