Maatschappelijke ontwrichting dreigt door een opeenstapeling van maatregelen op de woningmarkt. We zien door de bomen het bos niet meer en huurders zijn de dupe. Door de val van het kabinet laat adequate besluitvorming te lang op zich wachten en daarom is het tijd voor actie. Branchevereniging VBO en Stichting Certificering voor Makelaars (SCVM) willen met de oplossingen uit dit huurmanifest de huurmarkt weer gezond(er) maken. Hierbij nodigen wij jou als vastgoeddeskundige uit om onze voorstellen te bestuderen en je aan te sluiten bij dit initiatief. Alvast bedankt voor je support!

Hoogachtend, Hans van der Ploeg, directeur VBO
Toon van Mierlo, voorzitter SCVM

Huurmanifest ‘Maak de huurmarkt weer gezond 2024’

De huurmarkt is verder aan het verkrappen. Het aanbod in de grote steden neemt sterk af en de prijzen stijgen. Dit komt grotendeels doordat verhuurders hun huurwoningen verkopen op het moment dat deze leegkomen, vanwege de aangekondigde reguleringsplannen in middenhuur van demissionair minister Hugo de Jonge en de fors gestegen box 3-belasting.

De oplossing ligt in een compromis tussen de vastgoedsector en de overheid, zo vinden wij. Met vier pijlers als uitgangspunt voor prijsregulering voor de balans tussen betaalbaarheid en de investeringsbereidheid, te weten;

Pijler 1: Bescherming huurder, redelijke huurprijs
Pijler 2: Voldoende betaalbare woningen passend bij verschillende (inkomens)groepen.
Pijler 3: Investeringsbereidheid om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Dit betekent ook dat een vrij huursegment met marktconforme huren moet
blijven bestaan, zodat een investeerder een evenwichtige mix van woningen op de markt kan brengen
Pijler 4: Verduurzaming

Juridische oplossingen

Oplossing 1: Er is in de MvT uitgegaan van een betaalbaarheid in 2021 van 1020 euro per maand voor een huurwoning. Doordat het WWS geïndexeerd is, betekent dit nu een maximale huur van 1120 euro. Door deze prijs naar 1000 euro terug te brengen (wat gelijk staat aan ongeveer 166 WWS punten), verlicht je de druk voor verhuurders die nu nog in de vrije sector zitten maar door de verhoging in de middenhuur vallen. De meeste van deze woningen worden al rond de 800-1000 euro verhuurd waardoor er niet veel zal veranderen voor deze groep. Degene die dan wel in de vrije sector willen vallen, stimuleer je om te verduurzamen. Dit laatste draagt bij aan de doelstellingen rondom de energietransitie. Bovendien zorgen we er zo voor dat het gereguleerde deel ook echt betaalbaar blijft. Woningen worden dan minder snel verkocht. Drie van de vier pijlers van het ministerie worden hiermee behaald.

Oplossing 2: Een alternatieve oplossing voor oplossing 1 is om de verhoging van de punten te staffelen in een periode van drie tot vier jaar zodat verhuurders gewend raken aan de nieuwe situatie en er niet gelijk  een groot verschil is tussen de oude situatie (136 punten) en de nieuwe situatie (187 punten). Bouw het rustig op zodat de markt kan wennen aan de nieuwe realiteit. Woningen worden dan niet gelijk verkocht als ze vrijkomen, wat betekent dat de sector minder hard krimpt. In de tussentijd kunnen de plannen gemaakt worden om meer woningen te bouwen.

Oplossing 3: Een tweede alternatief is om de plannen uit te stellen. Prof. Boelhouwer van de TU Delft pleit hiervoor. Stel de plannen uit en wacht tot de rente en inflatie zijn gedaald.

Oplossing 4: Deze komt eveneens uit de koker van Prof. Boelhouwer. Gebruik een alternatief systeem, zoals men in Duitsland doet met een ‘Mietspiegel’. Hiermee maximaliseer je de huur met gemiddelde huurprijzen in een regio of stad. Hiermee zorg je ervoor dat er regionale verschillen blijven, maar dat de excessen worden bestreden. Goede tussenoplossing, waardoor de investeringsbereidheid niet in gevaar komt.

Oplossing 5: zonder woningen met een A label (of hoger) uit van de middenhuur regels. Hiermee vang je twee vliegen in één klap:
het loont voor verhuurders om te investeren in verduurzaming, zodat de woningvoorraad die nu een lager label heeft, een beter label krijgt.
een huurder heeft veel lagere energiekosten. De woning wordt niet verkocht en de duurzaamheidseisen worden behaald. Of beloon het label met een stuk meer dan bijvoorbeeld 6 punten. De kosten van verduurzaming staan nu niet in verhouding met het aantal punten dat er voor wordt gegeven.

Oplossing 6: haal de opkoopbescherming af van nieuwbouw projecten. Het ministerie wil  graag meer A++ huurwoningen in de vrije sector. Ieder nieuwbouw project voldoet hieraan. Er zijn genoeg (pensioen) vastgoedfondsen en particulieren die 20-25% van dit soort projecten willen kopen. Voordelen: de bouw gaat daadwerkelijk door (vaak gaan zij pas bouwen als 70% verkocht wordt). Dus in plaats van bijvoorbeeld 0 woningen, omdat het project überhaupt niet van de grond komt, komen er bijvoorbeeld 200 woningen bij waarvan 50 (vrije sector) huurwoningen. 150 woningen voor mensen om zelf in te wonen, 50 woningen voor de flexibele huurmarkt (met label A++ of A+++). Dit draagt bij aan minimaal 2 van de 4 pijlers.

Oplossing 7: Het moderniseren van het WWS-stelsel.

Fiscale oplossingen

Oplossing 1: De wijzigingen in box 3 treffen particuliere verhuurders met name op het punt van de leegwaarde ratio en de saldering van de schulden onevenredig hard. Toen de markt op zijn hoogtepunt was, waren waardes van vastgoed in verhuurde staat in 2021 rond de 95-100% en kwamen deze inderdaad overeen met de huidige leegwaarde ratio percentages. Inmiddels is door de gestegen rente deze weer gedaald richting 65-70% van de marktwaarde. Draai de maatregel daarom per 2024 weer terug naar dat oude niveau dat past bij de waarde van het pand in verhuurde staat.

Dit is én rechtvaardiger én het zorgt voor een lagere druk in box 3. Daarnaast worden de schulden niet meer gesaldeerd met de waarde van het vastgoed. Dit zorgt ervoor dat mensen die een lening zijn aangegaan voor 5-10 jaar onevenredig hard worden getroffen ten opzichte van mensen die geen lening op het vastgoed hebben uitstaan. Wellicht kan hier een overgangsregeling worden bedacht zodat eigenaren – als de bedoeling is dat deze wordt afgebouwd – de tijd hebben deze leningen langzaam af te lossen.

Oplossing 2: Andere oplossing is om 50% maximaal van de WOZ waarde aftrekbaar te houden, zodat de verhuurder wel wat hoger wordt aangeslagen als het gefinancierd is, maar niet velen malen hoger dan het nu het geval is. Hiermee voorkom je dat er rendement wordt gemaakt op leningen, maar bied je verhuurders iets meer zekerheid zodat ze de woningen niet zullen verkopen.

Oplossing 3: Box 3 wordt vanaf 2027 daadwerkelijk rendement. Wij adviseren om een tijdelijke verlaging van de Overdrachtsbelasting in te voeren (bijv. 2%) opdat vastgoed overgeheveld kan worden van box 3 naar box 2.  Veel verhuurders staan hiervoor open.  Vastgoed beleggers worden dan gewoon belast als ondernemer en de missie is volgens ons geslaagd.

Oplossing 4: Fictieve renteschulden aanpassen van de aftrekbaarheid van leningen: er wordt nu gewerkt met een gemiddelde rente van alle Nederlandse woninghypotheken. Het is echter algemeen bekend dat hypotheken ten behoeve van verhuurd vastgoed veelal  twee keer hoger liggen. Verruim dit naar de werkelijkheid. Dit is eerlijk en rechtvaardig.

Oplossing 5: Verlaag OB voor vastgoed beleggers die woningen omvormen (transformaties). Maak het percentage bijvoorbeeld 2%. Dit geldt ook voor het opknappen van oude leegstaande woningen. Verbind er een eis aan dat deze verbouwing minimaal tot een A+ label moet leiden en je verduurzaamt direct een grote voorraad oude woningen. Deze woningen die particulieren niet durven te kopen en verbouwen staan nu leeg en kunnen op deze manier én worden verduurzaamd én gekocht worden door ‘eindgebruikers’.  De keten wordt in gang gezet en een (sociale) huur of koopwoning komt weer vrij.

Lees hier het hele huurmanifest ‘Maak de huurmarkt weer gezond 2024‘.
Of download de PDF.