De huizenmarkt in grote steden vertoont tekenen van oververhitting. Vooralsnog is echter geen sprake van een kredietgedreven zeepbel, onder andere doordat meer met eigen geld wordt gefinancierd, zo blijkt uit …
De huizenmarkt in grote steden vertoont tekenen van oververhitting. Vooralsnog is echter geen sprake van een kredietgedreven zeepbel, onder andere doordat meer met eigen geld wordt gefinancierd, zo blijkt uit een vandaag verschenen DNB-studie. De sterke huizenprijsstijging in de steden is vooral een beprijzing van schaarste en gaat gepaard met een groeiend tekort aan middeldure huurwoningen in de vrije sector. Dit komt door een gebrek aan plan- en bouwcapaciteit en het ontbreken van de juiste prikkels bij gemeenten en woningcorporaties. De rijksoverheid kan gemeenten en corporaties meer stimuleren om het aanbod in de vrije huursector te vergroten.
Driedeling op de Nederlandse woningmarkt
Huizenprijzen stijgen in de grote steden sterker dan in de rest van het land. Bovendien worden woningen er sneller en vaker boven de vraagprijs verkocht. Met name in Amsterdam verlopen biedingsprocessen zorgelijk: kopers bieden tegen elkaar op en nemen risico’s door af te zien van financiële of bouwkundige voorbehouden. Dit wijst op oververhitting. Vooralsnog zijn er echter geen sterke aanwijzingen voor een kredietgedreven zeepbel: kopers financieren de aankoop van een eigen woning in toenemende mate met eigen geld.
Grafiek: Regionale huizenprijsontwikkeling sinds dieptepunt na crisis
Toelichting: de prijsontwikkeling in deze grafiek is weergegeven in percentages van het niveau in 2008, om een consistente vergelijking te kunnen maken tussen de twee beschouwde perioden. De gebruikte prijsindex bevat zowel verkochte als niet-verkochte woningen.
De sterke prijsstijgingen in de steden zijn vooral het gevolg van inhaalvraag na de crisis en de structurele trek naar de stad, en dus geen voorbode voor het hele land. Vooral hoogopgeleide jongeren trekken naar de stad, vanwege het diverse en hoogwaardige aanbod van onderwijsinstellingen, werkgelegenheid, cultuur en recreatie. Waar de bijzondere aantrekkingskracht van steden voorheen was voorbehouden aan metropolen als New York, Parijs en Londen, zijn ook Nederlandse steden als Amsterdam, Eindhoven en Rotterdam populair geworden. Gezinnen op zoek naar ruimte en betaalbare woningen trekken daarentegen de stad uit, en gaan in de omliggende gemeenten wonen. Uit meer perifere gemeenten trekt men juist weg. Er is daarmee sprake van een driedeling op de woningmarkt: oververhitting in de grote steden, een aantrekkende woningmarkt in omliggende gemeenten en een achterblijvende woningmarkt in de periferie.
Tekortschietend aanbod middeldure huurwoningen
De trek naar de stad en de flexibilisering van de arbeidsmarkt zorgen voor een groeiende vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Het aanbod van vooral middeldure huurwoningen sluit echter niet aan bij de toenemende vraag. De middeninkomens in de steden vallen hierdoor tussen wal en schip: zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, en kunnen moeilijker een koopwoning vinden door de toenemende concurrentie.
Het woningaanbod in de vrije huursector groeit slechts mondjesmaat. Gemeenten en bouwbedrijven hebben na de crisis hun plan- en bouwcapaciteit teruggeschroefd, waardoor ze nu niet snel kunnen inspelen op de toegenomen vraag. Daarnaast is binnenstedelijk bouwen ingewikkelder dan buiten de stad, mede door de dichtere bebouwing en meer bezwaren van omwonenden tegen nieuwbouw in hun buurt.
Daarbij zijn er tussen de grote steden verschillen. Amsterdam en Utrecht hebben bijvoorbeeld een klassieke binnenstad, met nog maar weinig onbebouwde ruimte en beperkte mogelijkheden voor hoogbouw. Rotterdam kent juist veel potentieel voor hoogbouw en verdichting: voormalige haventerreinen kunnen bijvoorbeeld voor wonen worden bestemd. In Den Haag bestaan mogelijkheden tot transformatie van voormalige ministeries, maar uitbreiding van de stad wordt bemoeilijkt door de ligging aan de kust.
Waar wel wordt gebouwd, richten gemeenten en corporaties zich vooral op sociale huurwoningen, waar traditioneel hun focus ligt, en op koopwoningen, die door de hypotheekrenteaftrek een hogere grondprijs opbrengen dan huurwoningen. Gemeenten en corporaties hebben onvoldoende prikkels om het aanbod van huurwoningen in de vrije sector te vergroten.
Naar een meer evenwichtige woningmarkt
Een groter vrije-huursegment vormt de sleutel om de woningmarkt te verlossen van onevenwichtigheden. De rijksoverheid kan een belangrijke rol spelen door gemeenten en de corporaties meer prikkels te geven om het vrije segment op de huurmarkt te ontwikkelen. Allereerst zal een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek het aantrekkelijker maken om huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Ook kan het Rijk met gemeenten prestatieafspraken maken om een minimumpercentage middeldure huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen. Tot slot zouden woningcorporaties hun duurdere woningen kunnen aanbieden in het middensegment van de vrije sector.
(bron: DNB)
