Om het oplopende aantal lege winkelpanden in binnensteden tegen te gaan willen 80% van de winkelbeleggers panden transformeren. Dit blijkt uit onderzoek van Stec Groep onder landelijke winkelbeleggers in binnensteden en middelgrote centra.Ze hebben een gezamenlijk bezit van circa 10.000 winkelpanden (ruim € 13 miljard) in binnensteden en middelgrote centra in alle provincies.
Beleggers ervaren echter belemmeringen, zoals winstgevendheid, bestemmingsplannen en parkeernormen. Transformatie komt hierdoor traag op gang en plannen worden stopgezet. Winkelbeleggers roepen daarom gemeenten op tot meer regie.
Coronacrisis
Volgens driekwart van de winkelbeleggers heeft de coronacrisis de noodzaak hiertoe vergroot. Beleggers hebben vooral plannen in de vijftien grootste binnensteden en in middelgrote centra van steden met minimaal 50.000 inwoners. De helft beoordeelt de verhuurbaarheid van winkels in deze centra als (zeer) matig. Grote winkelpanden in middelgrote centra zijn het meest uit de gratie, aldus 95% van de beleggers.
“Er is een golf aan transformaties op komst”, zegt Martijn Exterkate, adviseur retail Stec Groep. “Winkelstraten staan al jaren onder druk. Door de coronasituatie hebben winkeliers grote schulden opgebouwd. Beleggers houden rekening met faillissementen wanneer op 1 oktober de steunpakketten stoppen. Daar komen vaak geen winkels meer voor terug. De leegstand is bovendien nu al te hoog. Voor veel vastgoedpartijen is transformatie daarom een aantrekkelijk perspectief. Eerder waren zij terughoudend vanwege te hoge boek- en huurwaarden, maar deze waarden dalen nu juist, ook in de hoofdwinkelstraten.”
Grote belemmeringen
Alle beleggers ervaren belemmeringen bij transformatieprojecten. Zeven op de tien noemt het komen tot een rendabele businesscase als grootste belemmering. Met name kosten voor aanpassingen van het pand, planologische beperkingen in bouwhoogte en stedenbouwkundige eisen drukken op de businesscase.
Naast winstgevendheid staan vooral het ontbreken van mogelijkheden in bestemmingsplannen (45%), parkeernormen (45%) en samenwerking met gemeenten (40%) projecten in de weg. Gemeenten zijn op hun beurt kritisch over de samenwerking met vastgoedpartijen bij transformaties. Deze krijgt een krappe voldoende (5,8), zo blijkt uiteerder onderzoek van Stec Groep(2020) onder 120 gemeenten.
Meer regie gemeenten nodig
Beleggers willen meer regie van gemeenten om leegstand te verminderen en transformatie te stimuleren. Negen op de tien beleggers vraagt om een actuele en langjarige visie op de binnenstad met aandacht voor transformatie. Eenzelfde groep van 90% roept op tot flexibilisering van ruimtelijke kaders in gebieden met veel leegstand.
Twee derde van de beleggers pleit voor het verminderen van plancapaciteit voor detailhandel op kansarme locaties, zodat marktdruk ontstaat op kansrijke plekken. Volgens zes op de tien beleggers kunnen transformaties versneld worden door investeringen in de openbare ruimte en een tegemoetkoming in verbouwingskosten om een onrendabele top te beslechten. Tot slot pleit een op de vijf beleggers voor actief grondbeleid van gemeenten, via het aankopen van incourant vastgoed.
Transformatie naar horeca, leisure en wonen kansrijk
Horeca en leisure zijn het meest kansrijk als nieuwe invulling van winkelpanden in hoofdwinkelstraten volgens de beleggers. Ook flexibele kantoorruimte wordt vaak genoemd. In aanloopgebieden zien beleggers kansen voor wonen, horeca en ambachten. Voor leegstaande verdiepingen biedt wonen het meeste perspectief, al zien beleggers ook kansen voor horeca, sociaal-maatschappelijke functies en kantoorruimte. Vergeleken met de afgelopen vijf jaar neemt volgens beleggers binnen de transformatieprojecten vooral het aandeel leisure en flexibele kantoorruimte toe. Het aandeel woningen en horeca blijft onverminderd hoog.
