De afgelopen maanden is het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap vaak genoemd wanneer het gaat om het aanpakken van misstanden op de woningmarkt. Maar wat houdt deze wet precies in? En wat zijn de consequenties voor de huurmarkt? Tristan Bons, Manager Public Affairs zet de belangrijkste vragen én antwoorden op een rij.
Huurders hebben volgens de overheid op de Nederlandse huurmarkt nog te vaak te maken met malafide verhuurders en andere excessen. Om dit aan te pakken wordt ‘Goed Verhuurderschap’ gestimuleerd, oftewel gelijke kansen op een woning voor iedereen, zonder te kijken naar afkomst. Ook eerlijke huurprijzen, goed contact met de huurders en tijdig onderhoud van de woonruimte vallen hieronder.
Dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat gemeenten de bevoegdheid krijgen om voorschriften en werkwijzen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars op te stellen. Daarnaast geeft deze wet gemeenten ook de mogelijkheid om een gebiedsgerichte vergunningsplicht in te stellen om zo malafide verhuurders en excessen aan te pakken. Tot slot zijn de algemene regels qua inhoud landelijk gelijk getrokken en dit voorkomt een lappendeken aan regelgeving.
In november 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties begonnen met het traject Goed Verhuurderschap om ervoor te zorgen dat misstanden op de huurmarkt worden voorkomen en tegengegaan. Er zijn afspraken gemaakt met betrokken partijen, zoals VBO, over het tegengaan van discriminatie op de woningmarkt, huisjesmelkerij, onterecht berekende bemiddelingskosten en de rol van de huurders.
De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van Goed Verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten, maar richtte zich door middel van informatiecampagnes en afspraken ook op huurders, verhuurders en makelaars en bemiddelaars. Bovendien zijn er in 2019 verschillende pilots gehouden in bijvoorbeeld Groningen, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Amsterdam om diverse handhavingsmethoden te testen. Dit alles bij elkaar heeft geleid tot het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap.
De wet gaat in op het gedrag en werkwijzen die onder andere discriminatie en intimidatie moeten tegengaan en voorkomen en zorgen voor enkele basale informatieverplichtingen richting de huurder. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren.
Belangrijk om te weten: er komen twee soorten vergunningen. Eén voor bepaalde gebieden en bepaalde categorieën woningen voor woningverhuur en een vergunning voor verblijfsruimtes voor arbeidsmigranten die korter dan vier maanden in Nederland verblijven.
De algemene regels worden in samenwerking met alle partijen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB)nader uitgewerkt en waar nodig aangevuld. Deze kunnen via het bestuursrechtelijke instrumentarium door gemeenten gehandhaafd worden, zoals last onder bestuursdwang/dwangsom, boete en beheerovername. VBO is als belangenbehartiger van makelaars en taxateurs betrokken bij de verschillende werkgroepen die meewerken aan de uitwerking van de AMvB om het standpunt van onze leden mee te laten wegen in de totstandkoming.
De vergunningsvoorwaarden, die gemeenten voor reguliere verhuur naar eigen inzicht kunnen instellen, zijn qua inhoud landelijk geüniformeerd. Belangrijke punten hierbij zijn:
• het aantonen van hanteren werkwijze algemene regels;
• voldoen aan huurprijsregelgeving in de gereguleerde sector;
• het hebben van een onderhoudsplan;
• informatieverstrekkingsplicht, zoals het hebben van één aanspreekpunt in het contact met de verhuurder of het verplicht vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan.
Een precieze datum is nog niet bekend, want er moet nog een traject doorlopen worden. Het wetsvoorstel is in consultatie geweest tot 1 september 2021, oftewel alle betrokken partijen hebben schriftelijk een reactie kunnen indienen op het wetsvoorstel. Ook VBO heeft officieel gereageerd.
Na afloop van de consultatieperiode bekijkt het ministerie alle reacties en past eventueel het wetsvoorstel aan. Het ministerie beslist zelf welke reacties het verwerkt en op welke manier. Eind november 2021 is er tevens een advies over de wet aangevraagd bij de Raad van State. Dit is verplicht voor alle wetten en De Raad let voor zijn advies op de beleidsmatige, de juridische en de wetstechnische kwaliteit van een voorstel.
Hierna wordt de wet naar de Tweede Kamer gestuurd en volgt een debat waarbij eventuele wijzigingen die Kamerleden hebben voorgesteld worden besproken. Er wordt daarna over de wet gestemd.
De volgende stap is de wet doorsturen naar de Eerste Kamer, die tevens een schriftelijke ronde en daarna (eventueel) een debat en een stemming houdt. De Eerste Kamer let vooral op uitvoerbaarheid van de nieuwe wet en of het voorstel goed in elkaar zit.
Als het wetsvoorstel ook in de Eerste Kamer is aangenomen, moet de nieuwe wet bekend worden gemaakt en in het Staatsblad worden geplaatst. De wet wordt ondertekend door het staatshoofd en door de minister die het wetsvoorstel heeft verdedigd. Naar verwachting, maar nogmaals dit is niet zeker, treedt de wet in juli 2022 of januari 2023 definitief in werking.
VBO pleit al langer voor een betere organisatie van de verhuurmarkt. Wij zien dit wetsvoorstel dan ook als belangrijke stap richting landelijke en uniforme regelgeving ter voorkoming van excessen, zoals discriminatie of intimidatie. Het wetsvoorstel bevordert Goed Verhuurderschap en is een stap richting het beter organiseren van het beroep. Hierdoor moeten niet alleen verhuurders, maar ook alle verhuurbemiddelaars zich houden aan deze algemene regels.
VBO adviseert onder andere in deze algemene regels een gedragscode, Permanente Educatie, verplicht werken met modelovereenkomsten, een zorgplicht en een tuchtcollege op te nemen. VBO heeft al veel algemene regels inzake de werkwijze ingeregeld waardoor aangesloten makelaars zijn voorzien van bewustwording en expertise. Daarnaast kunnen consumenten op een laagdrempelige manier hun klacht neerleggen bij VBO én is de vereniging aangesloten bij de Geschillencommissie. De laatste aanbeveling aan het ministerie is dan ook gebruik te maken van de beschikbare expertise en organiserende capaciteit van de al aanwezige organisaties in de branche.
Dit artikel verscheen in het vakblad Vastgoed Adviseur (editie februari 2022). Lees hier de volledige uitgave:https://vbo.edities.nl/vastgoedadviseur/februari2022/
Foto: Tweede Kamer (Alex Schröder)
