Friso de Zeeuw schreef het boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’. De ‘vastgoedprofessor’ licht zijn visie toe in relatiemagazine Vastgoed Adviseur.
Het zat allemaal in het hoofd van Friso de Zeeuw. Alle kennis die hij heeft verzameld; al die publicaties die hij in 40 jaar heeft geschreven. De Zeeuw was tijdens zijn lange loopbaan werkzaam voor de overheid, in de politiek en het bedrijfsleven, en als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Daar zat een boek in en sinds 15 december 2017 is dat er: ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’. Het vormt de afronding van zijn praktijkleerstoel, maar de ‘vastgoedprofessor’ wilde vooral ook het vakgebied op een begrijpelijke manier in kaart brengen voor een nieuwe generatie gebieds- en projectontwikkelaars, bestuurders, ambtenaren, stedenbouwkundigen, vastgoedadviseurs en bouwers. Dat is gelukt, vindt Friso de Zeeuw – zoals gebruikelijk zonder valse bescheidenheid. “Het boek heeft geen zuiver wetenschappelijke pretenties, maar alle aspecten van het vakgebied komen aan de orde. En alle feiten en gegevens die erin staan, zijn terdege onderbouwd mét bronvermelding.”
U hebt het over ‘gebiedsontwikkeling zonder voodoo’. Wat bedoelt u met voodoo?
“Ik trek van leer tegen de stadskabouters in onze vakwereld die verhandelingen houden over ‘nieuwe verdienmodellen’, ‘van bezit naar gebruik’, ‘beleggers als de nieuwe gebiedsontwikkelaars’, ‘alles moet bottom-up, kleinschalig, organisch en circulair’; dat soort termen dus.”
Wat is daar mis mee?
“In de Nederlandse vakwereld gaat 80% van het debat en 20% van de publicaties over geinige niches zoals tiny houses en micro-appartementen. Vrijblijvende kletsbijeenkomsten vieren hoogtij, terwijl we zowel bij de overheid als bij marktpartijen zitten te springen om mensen die leiding kunnen geven aan complexe gebiedsontwikkelingen. Voor een klein deelplannetje kun je best kiezen voor een vorm van organische ontwikkeling, maar bij grotere gebieden past maar één manier van ontwikkelen: de planmatige aanpak. Ofwel: gebiedontwikkeling 1.0.”
Wat houdt die visie in?
“Als je een groot gebied gaat ontwikkelen, heb je een masterplan nodig met een globaal programma en een uitmuntende stedenbouwkundige kwaliteit. Daarin moeten duurzaamheid, mobiliteit en klimaatbestendigheid tot hun recht komen. Dat plan vormt de basis voor de businesscase. Wie gaan risicodragend investeren? Hoe wordt de ‘tafelschikking’? Voor de geleidelijke realisering moet je 15 à 20 jaar – en bij grote complexe gebieden 30 jaar – uittrekken.
Hebben we eigenlijk wel geleerd van de crisis die nu achter ons ligt?
“Ten dele wel. Er is bijvoorbeeld meer oog voor flexibiliteit in plannen en publiek-private contracten. We onderkennen beter de betekenis van tijdelijke bestemmingen en ‘placemaking’. We kijken beter naar de waarde van de bestaande bebouwing die vertelt over de geschiedenis van het gebied. Participatie van alle betrokkenen heeft een impuls gekregen. Aan de andere kant zie ik bij gemeenten vaak weer mierenneukerige regels terugkomen. En marktpartijen dreigen weer lui te worden. De woningen worden toch wel verkocht.”
Een steeds terugkerende vraag: moeten we inzetten op nieuwbouw en transformatie in de stad? Of ontkomen we niet aan bouwen ‘in het groen’?
“Als je de tekorten echt wilt aanpakken, ontkom je niet aan bouwen in het groen. Maar dan wel met behoud van de kwaliteit van de groene gebieden! Daarom pleit ik ook al jaren voor het bepalen van groene contouren in plaats van alleen rode contouren. Dat betekent dat je investeert in de belevingskwaliteit van het landschap en in de biodiversiteit. Het ‘groen’ is nu te amorf en te groot. Er zijn heel grote waardeloze stukken in dat veelgeprezen groen. In de maatschappelijke discussie zie je dat al het onbebouwde al snel het etiket ‘groen’ krijgt.”
Lees het volledige interview met Friso de Zeeuw in de Vastgoed Adviseur van april.
