Bernard de Jong handelde en belegde in vastgoed. Hij hield zich daarbij vanzelfsprekend keurig aan de wettelijke regels. Helaas merkte hij dat de overheid, of moeten wij zeggen: de politiek, er soms een andere agenda op nahoudt. Een column van Mr Johan van der Sande over de gevolgen van veranderde regels.
Bernard had een appartement gekocht dat hij wou verhuren. Het kostte steeds een hoop tijd en moeite om een goede huurder te vinden. Bernard moest een opleveringsrapport verzorgen, erop toezien dat de waarborgsom wordt voldaan, de betrouwbaarheid van de huurder controleren en nog meer van dat soort vervelende tijdrovende klussen. Om die reden sprak hij steeds met de huurder af dat het huurcontract voor tenminste een jaar zou gelden.
Op 1 juli 2016 was de huurwet veranderd. Waar voorheen een huurcontract voor bepaalde tijd niet automatisch afliep, maar de verhuurder steeds de huur moest opzeggen en, als de huurder niet instemde met beëindiging, zich tot de kantonrechter moest wenden, had de wetgever nu een vereenvoudigd regime ontworpen. Een huurcontract voor zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter zou voortaan automatisch kunnen eindigen. Voorwaarde is slechts dat de verhuurder tussen de één en drie maanden voor de afloop van het contract het einde zou aanzeggen.
So far so good? Niet helemaal. De door Bernard met veel moeite geselecteerde huurder vertrok namelijk reeds na drie maanden. Bernard vond dat natuurlijk erg vervelend en accepteerde dit ook niet. Hij had toch niet zomaar voor niets een huurcontract gesloten voor de duur van één jaar! Maar helaas, toen Bernard aan zijn advocaat vroeg om de rest van de huurtermijnen te incasseren hoorde hij dat de wetgever de mogelijkheid had geopend voor de huurder om tussentijds de huur op te zeggen, ook als deze voor bepaalde tijd was aangegaan. Of partijen daarvan konden afwijken was niet duidelijk; de wetgever was dit kennelijk domweg vergeten. De schade viel natuurlijk niet te verhalen. Foutje, bedankt!
Nadat deze huurder was vertrokken zocht Bernard met spoed een nieuwe huurder. Hij vond deze al snel. Veel tijd om de huurder te screenen had Bernard niet. Het appartement moest immers verhuurd worden en deze huurder betaalde de waarborgsom en de eerste maandhuur in contanten. Na drie maanden kreeg Bernard een seintje van de bovenbuurman dat er ‘iets geks’ aan de hand was met de huurder. Mogelijk werden er plantjes verbouwd, en dan niet mooie of voedzame plantjes, maar de plantjes die worden gerookt. Foute boel dus! Bernard belde aan bij de huurder. Deze weigerde Bernard toe te laten tot de woning. ‘Privacy meneertje’. Bernard belde de politie. Hij moest een afspraak maken en zou over drie weken welkom zijn. Bernard ging terug naar de huurder en eiste om de woning te inspecteren. Daar was echter geen denken aan. Bernard had de woning verhuurd en de huurder had huisvrederecht, recht op family life, privacy, een ongestoord gezinsleven, het recht onbespied te zijn en nog véél meer rechten waar Bernard nog nooit van gehoord had. Bernard was witheet en stapte naar een advocaat. Deze vorderde in kort geding toelating van Bernard ten behoeve van een inspectie. De rechter oordeelde echter dat daarvoor geen juridische grondslag was. Nu moet worden toegegeven dat de advocaat de vordering ook niet bijster zorgvuldig had voorbereid. De vordering werd afgewezen en Bernard werd veroordeeld om de proceskosten van de huurder te vergoeden.
Drie dagen later ging Bernard nog eens naar de huurwoning. Toevallig stond de deur open (toegegeven, het was nodig om wel even flink te duwen en een breekijzer te hanteren) en Bernard liep naar binnen. Hij trof een professionele hennepkwekerij aan. Hij maakte vlug foto’s en ging direct naar de politie. Het gevolg was voor Bernard fantastisch: er kwam een inval en de huurder werd…..… geboeid afgevoerd? Neen, de huurder werd door de politie gehoord en daarna heengezonden. Bernard heeft deze huurder nooit meer gezien. De woning werd echter wel op last van de burgemeester voor drie maanden gesloten. Bernard kreeg ook nog een fikse bestuurlijke boete. Eigen schuld, meende het Bevoegd Gezag, dan had Bernard maar beter moeten controleren.
Bernard vond dat allemaal niet zo eerlijk. Hij was er echter niet de zakenman naar om bij de pakken neer te zitten. Bernard kocht op 13 augustus 2020 een mooie woning via de veiling voor een bedrag van € 550.000,-. Hij kon deze direct doorverkopen aan een jong stel voor € 10.000,- meer. Het was geen grote winst, maar wel lekker snel, vandaar. Hij sprak daarbij af dat de door de koper te verkrijgen vrijstelling van overdrachtsbelasting (immers: binnen zes maanden zou de doorlevering plaatsvinden) aan Bernard toekwam. Bernard kocht op zijn beurt de oude woning van het stel voor € 400.000. De overdracht zou op 15 december 2020 plaatsvinden. Aangezien kopers echter de aanvullende financiering niet helemaal rond konden krijgen werd de overdracht uitgesteld tot 4 januari 2021. Dat was nog steeds binnen de zes maandtermijn. Ook de overdracht van de door Bernard aangekochte woning werd uitgesteld tot 4 januari 2021. Dat was geen probleem want Bernard had die woning ook al weer aan een ander jong stel, eveneens starters op de woningmarkt doorverkocht met een bescheiden winstje van € 12.000. De overdracht daarvan vond op 10 februari 2021 plaats, ook weer met verrekening van de door Bernard te betalen overdrachtsbelasting. Mooi toch?!
Enkele dagen nadat de gewijzigde transportdata waren afgesproken hoorde Bernard van de nieuwe overheidsplannen met betrekking tot de overdrachtsbelasting. Starters op de woningmarkt, zoals deze kopers, kregen een algehele vrijstelling van overdrachtsbelasting. Kopers van woningen die deze niet zelf zouden bewonen zouden echter voortaan acht procent moeten betalen. Bernard begreep al gauw dat hij ten behoeve van de aangekochte woning niet € 8.000,- overdrachtsbelasting zou moeten betalen maar € 32.000,-. Dat was een flinke verhoging. Maar wat deze deal nog meer desastreus maakte, was dat hij de door hem betaalde overdrachtsbelastingen in het geheel niet kon verrekenen met de kopers van de beide woningen. Zij waren Starters-op-de-Woningmarkt, hoefden dus niets te betalen aan overdrachtsbelasting en hadden dus ook geen vrijstelling. Kortom, Bernard kreeg niet de vrijgestelde overdrachtsbelasting van 2% over € 550.000 en ook niet de 2% over € 400.000. Dat was een verlies van ruim € 18.000. Sterker nog, hij moest wel 8% afrekenen over€ 400.000 die hij niet terugkreeg, dus een extra kostenpost van € 32.000. Oftewel: geen€ 22.000 winst maar € 42.000 verlies.
Net als iedereen vindt Bernard dat het oneerlijk is om tijdens de voetbalwedstrijd de doelpalen te verplaatsen. En dat was nu precies wat de wetgever had gedaan. (De namen zijn gefingeerd.)
Deze column van Mr Johan van de Sande verscheen eerder in Vastgoed Adviseur van maart 2021, lees het artikel hier terug: https://vbo.edities.nl/vastgoedadviseur/maart2021/34/ (pagina 34-35)
