Toegang tot de woningmarkt draait niet alleen om genoeg aanbod, maar ook de juiste financiering. En dat is juist waar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zich hard voor maakt: verantwoord wonen en verantwoorde financiering voor consumenten. Ook in een oververhitte markt zoals nu met een lage rentestand en veel beschikbare financiering, heeft NHG een rol te spelen. In gesprek met Carla Muters, voorzitter Raad van Bestuur bij NHG, over het belang van toegang, betaalbaarheid en verduurzaming.
De woningmarkt is oververhit: een lage rente met een koopkrachtige vraag, een tekort aan woningen en daardoor ongelijkheid vanwege de beperkte toegang tot een eigen woning en de verschillen in vermogensopbouw die groter worden. Samen met de verduurzamingsopgave zijn dit grote uitdagingen op de woningmarkt op dit moment, hoewel ook woningbehoud en dienstverlening met data en digitalisering de aandacht hebben.
Volgens Carla Muters kunnen makelaars en taxateurs in die uitdagingen een belangrijke rol spelen. “De dynamiek van de huizenmarkt op dit moment is enorm groot. Voor vastgoedadviseurs is het krappe woningaanbod en de concurrentie die hiermee samenhangt, een behoorlijke uitdaging. De werkdruk is hoog, maar daarmee is het belang om goede adviezen te geven en consumenten goed te begeleiden alleen maar toegenomen.”
Op het gebied van financiering wil NHG daar een steentje aan bijdragen. Terug naar het begin: NHG is een soort verzekering voor hypotheken, die afgesloten kan worden voor koopwoningen tot aan de NHG-kostengrens. Dit betekent dat de organisatie woningeigenaren een vangnet biedt als ze door bepaalde omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen. Bijvoorbeeld door de lening te herstructureren waardoor iemand toch in de woning kan blijven of door een restschuld over te nemen als deze overblijft na de verkoop van een woning. Hiervoor betaalt de woningeigenaar een eenmalige provisie aan NHG, bij het afsluiten van de hypotheek. Sinds de oprichting zijn ruim twee miljoen huishoudens aan een passende hypotheek geholpen en is voor ruim een miljard euro aan verliezen opgevangen. NHG zet zich daarmee continu in voor een gezondere woningmarkt.
Muters vertelt: “Door de jaren heen is de rol van NHG veranderd. NHG biedt consumenten nog steeds een vangnet als ze door bepaalde omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen. Maar we zorgen er ook voor dat er meer verantwoorde financieringsmogelijkheden zijn voor bepaalde doelgroepen, zoals flexwerkers, ondernemers en senioren tegen pensioenleeftijd. Daarnaast zetten we ons in om de woningmarkt te verduurzamen en om dienstverlening te verbeteren met data en digitalisering, zodat consumenten beter worden geholpen en het aanvragen van een hypotheek efficiënter en eenvoudiger wordt.”
Er wordt in de breedste zin gekeken naar de huidige problematiek. Zo is NHG onlangs een pilot duurhuur gestart samen met Aegon, BLG Wonen, Florius, ING en Vereniging Eigen Huis. Hiermee willen de organisaties laten zien dat huurders die langere tijd in staat zijn om relatief hoge huurlasten te betalen, bewezen hebben bepaalde woonlasten te kunnen dragen. Normaal gesproken wordt hier niet naar gekeken, maar bij de pilot weegt dit wel mee. Dit vergroot hun kans op een passende woningfinanciering en daarmee de mogelijkheid tot het kopen van een eigen woning. Muters voegt toe: “Hiermee wordt schaarste niet opgelost, maar we kijken hiermee wel op een brede manier naar het financieringsvraagstuk en betaalbaarheid. Door de resultaten te monitoren en deze kennis mee te nemen in toekomstige normen, hopen we hiermee een eerlijkere woningmarkt te realiseren.”
Als je een woning koopt, kun je een lening met NHG afsluiten als het leningbedrag lager of gelijk is aan de kostengrens; de gemiddelde koopsom in Nederland. Begin dit jaar heeft NHG de kostengrens verhoogd van € 325.000 naar € 355.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd dan is de grens 6% hoger, namelijk € 376.300 in 2022 ten opzichte van € 344.500 in 2021. Zowel de NHG-premie als de NHG-kostengrens worden jaarlijks opnieuw bepaald via een afgesproken methodiek in samenwerking met de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën.
De grens wordt vastgesteld aan de hand van een systematiek die achterloopt op de woningwaarde. Omdat er over een langere periode wordt gekeken, ontwikkelt de kostengrens zich hierdoor gelijkmatiger dan de woningprijzen en stabieler over de conjunctuur. Een goede manier om de prijsstijging te temperen, maar ligt het niet voor de hand om de norm omhoog te zetten?
Muters reageert: “We gooien geen extra olie op het vuur, maar zorgen voor een stabielere woningmarkt en verantwoorde toegang tot financiering. Simpelweg de kostengrens omhoog gooien is geen goede oplossing.”
Echter steeds meer mensen kopen een woning zonder het vangnet van NHG, omdat er minder woningen onder de kostengrens te koop staan. Een gemiddelde woning kost volgens het Kadaster meer dan € 403.000, een flink verschil met de NHG-grens van € 355.000. Uit de laatste cijfers van NHG blijkt dat het aantal NHG-garanties bij aankoop van een woning met 27% is gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2020. Het totaal aantal garanties daalde met 18%.
Muters erkent dat NHG nu niet meer de omvang van de markt dekt die het voorheen deed. “Onze methodiek is gekozen over de conjunctuur heen, met als resultaat dat je in een oververhitte markt achterloopt op de huidige gemiddelde woningwaarde. Een andere oorzaak voor de daling van het aantal garanties zijn de aankopen van beleggers, deze aankopen mogen niet met NHG gefinancierd worden.”
“Het is zorgelijk dat mensen nu hoge risico’s aangaan met de gestegen huizenprijzen, maar minder gebruik kunnen maken van het NHG-vangnet. Het is belangrijk dat juist kwetsbare mensen wel van bescherming gebruik kunnen maken en zich bewust zijn van wat ze aankopen. Er wordt snel geboden en je krijgt amper de tijd om stil te staan bij risico’s en toekomstige ontwikkelingen. Want wat als je gaat scheiden? Of minder wilt gaan werken? Of als je het voorbehoud van financiering laat vervallen maar de financiering lukt niet? Of als zoals nu de energiekosten opeens exponentieel stijgen? De staat van het huis en verduurzaming nemen een ondergeschikte rol in, terwijl het juist belangrijk is om verantwoord een huis te kopen.”
“Het eindigen van een relatie of dus scheiding is de grootste oorzaak van betaalproblemen bij NHG. Daarin proberen we consumenten te helpen en in de hele keten de bewustwording rondom betaalbaarheid en het helpen bij verantwoorde woningfinanciering te vergroten. Ook een makelaar of taxateur kan hierin een rol spelen door mensen hierop te wijzen en ze bewust te maken dat ze deze financiële risico’s kunnen verkleinen door rekening hiermee te houden en bijvoorbeeld NHG af te sluiten,” vertelt Muters.
Zoals gezegd is de rol van NHG breder dan alleen woningbehoud en fungeren als een vangnet bij restschulden. Zo is de stichting ook actief op drie andere terreinen: de toegang tot de woningmarkt waaronder de normen voor betaalbaarheid, het verduurzamen van woningen en dienstverlening verbeteren met behulp van data en digitalisering.
Er is sprake van een stijging van garanties met woningverbetering en verduurzaming, namelijk een toename van 25% in 2021 ten opzichte van het jaar ervoor. Dit is deels te verklaren door de coronacrisis, de behoefte aan betere thuiswerkplekken, en deels door de stijgende maatschappelijke bewustwording van klimaatverandering en verduurzaming.
Muters: “Verduurzaming gaat ons allemaal aan. We hebben simpelweg een klimaatdoel te behalen. Maar het is ook echt in het belang van bestaande en nieuwe woningeigenaren. Een verduurzaamde woning zorgt, naast voor wooncomfort en lagere woonlasten, voor hogere waarde van de woning en goede verkoopbaarheid in de toekomst. Dat geldt uiteraard in het bijzonder voor woningen met een rood energielabel (F en G). Veel consumenten weten dat niet of zijn zich daar niet van bewust. Hierbij is ook een rol weggelegd voor makelaars en taxateurs, omdat zij aan de voorkant van het koopproces zitten en een kans hebben om consumenten hiervan bewust te maken.”
Zo blijkt uit recent onderzoek van het TIAS VastgoedLAB dat rood gelabelde woningen tegen een lagere verkoopprijs worden verkocht. De onderzoekers constateerden dat de daling in de prijs voor een eengezinswoning in 2021 is opgelopen tot ruim € 30.000. De gestegen gasprijzen zijn volgens Muters een goede stimulans voor huiseigenaren om maatregelen te nemen. “Het is geen leuk nieuws, maar het opent wel de ogen van veel mensen dat verduurzamen belangrijk is. Nu je de directe gevolgen in je portemonnee voelt, is dit zeker een stimulans om verdere stappen te nemen rondom verduurzaming.”
Naast toegang en verduurzaming hebben ook woningbehoud en dienstverlening met data & digitalisering de volle aandacht bij NHG. “We willen samen met marktpartijen consumenten graag beter helpen. Dat betekent bijvoorbeeld dat iedereen die een hypotheek heeft met NHG, zo snel mogelijk duidelijkheid moet krijgen over mogelijke oplossingen bij betaalproblemen. Door het digitaliseren van hypotheekprocessen kunnen we consumenten in zo’n situatie sneller zekerheid bieden. Maar ook het gebruik van brondata draagt bij aan een sneller en veiliger hypotheekproces. Zo kan bijvoorbeeld de doorlooptijd worden verkort bij de aankoop van een woning. Ook met vastgoedadviseurs en taxateurs liggen hier belangrijke aanknopingspunten.”
Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge heeft onlangs zijn Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw gepresenteerd. Het doel: 900.000 woningen bouwen tot met 2030. Door middel van meer regie en strenge afspraken denkt De Jonge dit doel te kunnen realiseren.
Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Naar verwachting worden vanaf 2024 jaarlijks 100.000 woningen gebouwd, waarvan (op termijn) jaarlijks 15.000 flexwoningen en 15.000 tot woning getransformeerde winkels en kantoren. Verdere invulling van de plannen, waaronder de locaties, worden voor de zomer bekend gemaakt.
Muters over de plannen: “Er is een woningtekort in Nederland en door bij te bouwen kunnen we dit deels opvangen. Ik vind dat iedereen het recht heeft op een woning, het is een grondrecht. Dat hoeft niet per se een koophuis te zijn, maar meer gelijkheid tussen huur en koop is wel belangrijk. Door koop bouw je ook vermogen op dat je als huurder niet opbouwt.”
De hypotheekrenteaftrek afschaffen is een veelgehoorde maatregel, zegt Muters, maar er is niet één panacee voor de huidige problematiek. “Meer gelijkheid in koop en huur moet worden aangepakt, er moet worden gebouwd en vooral ook gebouwd naar woonbehoefte. Daarnaast wonen we in Nederland ook groot, terwijl er juist een toename is in alleenstaande huishoudens. Dus naar dat soort demografische ontwikkelingen moet wel gekeken worden. De plannen van het kabinet voor betaalbare woningen is heel fijn, maar het gaat nog wel een aantal jaar duren voordat we het tekort hebben ingelopen. Daarom moeten er ook oplossingen komen voor de tussentijd”. Bijvoorbeeld bestaande woonvoorraad beter benutten en herverdelen, maar ook zelfbewoningsplicht invoeren en alternatieve woonvormen realiseren, vindt Muters.
Er moet dus verder gekeken worden. Alternatieve woonvormen, zoals coöperatieve woonvormen, splitsen, (kantoor)transformaties, tijdelijke woningen en tiny houses bijvoorbeeld. Maar ook koopconstructies zoals erfpacht. De huidige schaarste op de woningmarkt vraagt ook om mogelijkheden als het gaat om financiering. Want bijvoorbeeld de alternatieve woonvormen vragen wel om een andere financiële aanpak. “We willen samen met de markt nieuwe financieringsmogelijkheden gaan bekijken en waar mogelijk ontwikkelen. Ik geloof daarbij in de kracht van samenwerking met ketenpartners.”
Bij verantwoord wonen hoort ook verantwoorde financiering, vindt Muters. “Wat gebeurt er met de grond waarop een tiny house staat na 10 jaar en wat is de waarde van een tiny house dan? Hoe zit het met bepaalde erfpachtconstructies, wat is verantwoord en waar liggen de risico’s? En hoe tijdelijk is een woning en hoe stem je daar je financiering op af? Allemaal belangrijke vragen en aanknopingspunten voor toekomstige oplossingen en normen waar we graag over mee willen denken.”
“De dynamiek in de woningmarkt is groot, dit vraagt om veel acties op verschillende terreinen tegelijkertijd en veel samenwerking. Laten we echt stappen gaan zetten maar daarbij ook goed integraal kijken én naar de langere termijn.”
Lees het volledige interview in de april editie van Vastgoed Adviseur (vanaf pagina 6). Foto: Alex Schröder.
