De huidige prijsstijging op de huizenmarkt doet meer dan de helft van de consumenten denken aan zeepbelvorming. Toch is er in Nederland – gemiddeld genomen – geen sprake van een zeepbel, aldus het ING Economisch Bureau.
De huidige prijsstijging op de huizenmarkt doet meer dan de helft van de consumenten denken aan zeepbelvorming. Toch is er in Nederland – gemiddeld genomen – geen sprake van een zeepbel, aldus het ING Economisch Bureau. Het prijsniveau ligt nog altijd ruim onder het niveau van voor de crisis en de sterke groei van de huizenprijzen is een logisch gevolg van fundamentele factoren. Voorbeelden zijn de aanhoudend lage rente, de sterke inkomensgroei en achterblijvende nieuwbouw. De prijsstijging wordt bovendien niet gedreven door sterk stijgende kredietverstrekking. Amsterdam is een verhaal apart.
Consument ziet zeepbelvorming op woningmarkt
Consumenten lijken niet gerust over de huidige prijsstijgingen in de woningmarkt. Ruim de helft van de respondenten op de ING Vraag van Vandaag (52%) zou de huidige prijsontwikkelingen op de huizenmarkt betitelen als ‘zeepbelvorming’. Twee op de tien consumenten (21%) vindt dat er geen sprake is van een zeepbel in wording. De rest (27%) weet het niet of heeft geen mening. In hoeverre is er sprake van een zeepbel op de Nederlandse huizenmarkt?
Huizenprijzen terug op pre-crisis niveau, maar gecorrigeerd voor inflatie nog lang niet
Na recordjaar 2017 zal de huizenmarkt ook in 2018 veel dynamiek laten zien. Er zullen naar verwachting 225 duizend woningen van eigenaar wisselen. Dit zijn er historisch veel, maar wel iets minder dan in 2017. Dat komt met name doordat Randstedelijke woningmarkten ‘droogkoken’, door gebrek aan aanbod. De huizenprijzen zullen in 2018 gemiddeld met 6% stijgen. Met dit tempo zal het gat dat in de crisis werd geslagen na tien jaar eindelijk goedgemaakt worden. Voor een gemiddelde woning legt een huizenkoper dan weer evenveel euro’s neer als in 2008. Deze euro’s zijn in de tussentijd echter een stuk minder waard geworden. Als hiervoor gecorrigeerd wordt, liggen de huizenprijzen in 2018 nog altijd ruim 10% lager dan in 2008. Bovendien zijn de kosten koper nu flink lager: zo betalen huizenkopers sinds 2011 geen 6%, maar 2% overdrachtsbelasting.
Fundament 1: de betaalbaarheid van koopwoningen blijft goed
De langdurig lage rente en de sterke inkomensgroei zorgen ervoor dat Nederlandse koopwoningen – ondanks recente prijsstijgingen – nog altijd goed betaalbaar zijn. Een huishouden met een gemiddeld besteedbaar inkomen is bij aankoop van een gemiddelde woning in Nederland zo’n 22% van dit inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten. Dit aandeel ligt in de buurt van het historisch gemiddelde. Bovendien bestaat een deel van de maandlasten nu uit aflossing: huizenkopers bouwen vermogen op, waar ze dat vóór de crisis veel minder deden. De huidige kopers moeten namelijk verplicht aflossen op hun hypotheek, terwijl in 2008 kopers vaak een aflossingsvrije hypotheek afsloten. Als alleen de rentelasten worden vergeleken, is de betaalbaarheid nu aanzienlijk beter dan destijds.
Inkomensgroei remt verslechtering betaalbaarheid
De betaalbaarheid zal het komende jaar licht dalen, maar nog altijd veel beter zijn dan in de periode 2006-2008. De rente loopt waarschijnlijk slechts langzaam op en daar staat – als gevolg van de sterke economische groei en het regeringsbeleid – een flinke inkomensgroei tegenover: het besteedbaar inkomen van een doorsnee huishouden stijgt volgens het CPB met 2,8%. Omdat huishoudens meer te besteden hebben, kunnen zij de hogere woonlasten die gepaard gaan met hogere huizenprijzen relatief beter dragen.
Fundament 2: aanbod blijft komende jaren achter bij vraag
Een tweede fundament onder de sterke prijsstijging in Nederland is het achterblijvende aanbod. Tot 2020 komen er naar verwachting jaarlijks zo’n 75 duizend huishoudens bij in Nederland. Deze huishoudensgroei zorgt er in combinatie met de goede betaalbaarheid voor dat de vraag naar koopwoningen hoog blijft. Het aanbod – de nieuwbouw – reageert echter traag, zoals het CPB onlangs nog bevestigde. Het woningtekort zal hierdoor de komende jaren alleen maar verder oplopen. In 2020 bereikt dit tekort de nieuwe prognose van ABF research een hoogtepunt, met ruim 200 duizend woningen. Opwaartse druk op de prijzen – in de koop- én huursector – is een logisch gevolg. Pas na 2020 zal de nieuwbouw sneller groeien dan het aantal huishoudens. Vanaf dat moment zal de druk op de prijzen langzaam afnemen.
Sterke prijsstijging niet gedreven door kredietverlening
De sterke huizenprijsstijging wordt niet veroorzaakt door snel groeiende kredietverlening, zoals in de jaren ’90 en ‘00 het geval was. Terwijl huizenprijzen snel stijgen, blijft de hypotheekverstrekking daarbij achter. Als de rente het komende jaar gelijk blijft, kunnen huishoudens – op basis van de NIBUD-normen en de verwachte inkomensontwikkeling – in 2018 gemiddeld zo’n 2% meer lenen dan in 2017. Als de rente met een half procent zou stijgen, neemt de leencapaciteit in 2018 met zo’n 0,5% toe, vergeleken met 2017. Beide groeicijfers liggen fors onder de sterke woningprijsstijging en kunnen die daarmee moeilijk verklaren. Bovendien maken kopers juist in de regio’s waar woningprijzen het snelst stijgen, niet gebruik van hun maximale leencapaciteit. Ook dit is een aanwijzing dat de flinke prijsgroei niet schuld-gedreven is.
Amsterdam schiet door
De hoofdstad is een verhaal apart. De huizenprijsontwikkeling is daar steeds meer losgezongen van fundamentele factoren. De huizenprijzen stijgen er zo snel, dat kopen in Amsterdam voor veel mensen – met name starters – niet langer te betalen is, zonder financiële steun van familie. Ook via particuliere beleggers stroomt vermogen de Amsterdamse woningmarkt op. In 2016 werd een kwart van de woningen in Amsterdam aangekocht zonder hypotheek, aldus het Kadaster. Door dit toenemend belang van beleggers op de woningmarkt, neemt de gevoeligheid voor schokken toe. Een opwaartse renteschok zou de vraag vanuit beleggers af kunnen remmen, omdat alternatieve investeringen dan aantrekkelijker worden. Nieuwe huizenkopers in Amsterdam moeten zich ervan bewust zijn dat prijsstijgingen kunnen afvlakken of zelfs dalen. Het verleden laat zien dat de prijsontwikkeling in Amsterdam grilliger is dan in de rest van Nederland, omhoog en omlaag.
(bron: ING)
