De afgelopen maanden is er veel gebeurd op het gebied van taxaties in Nederland. Hans van der Ploeg, directeur van branchevereniging VBO, zet de veranderingen op een rij en geeft zijn visie op de toekomst van taxeren.
In Nederland is er een grote roep voor een transparantere en eerlijkere vastgoedmarkt waarbij taxatierapporten steeds goedkoper, sneller maar ook kwalitatief beter moeten. Als antwoord hierop zijn twee producten ontwikkeld: een hybride taxatie die goedkoper en sneller is, waarbij nog altijd een taxateur nodig is vanwege zijn of haar kennis van de lokale markt. En een nieuw Model Taxatierapport Wonen. Hiermee hebben we een kwaliteitsslag gemaakt voor woningtaxaties met meer aandacht voor de bouwkundige en energetische aspecten van de woning.
Met dit nieuwe modelrapport krijgt de opdrachtgever ook inzicht in de kosten voor herstel van bouwgebreken en van achterstallig onderhoud. Per 1 oktober is dit model verplicht geworden. Alle taxateurs hebben hiervoor de benodigde opleidingen moeten doen en middels een examen moeten aantonen over voldoende kennis te beschikken.
Het taxatierapport is in veel opzichten aangepast. In de eerste plaats is er veel meer aandacht voor de energetische status van het object. De taxateur moet ook een uitspraak doen over de nog te nemen maatregelen om de woning uiteindelijk energieneutraal te krijgen. Daarnaast zijn de aspecten rondom de bouwkundige staat uitgebreid. De consument krijgt hiermee inzicht in de nog te maken kosten binnen een periode van vijf jaar. Last but not least, het rapport is beter leesbaar gemaakt voor de consument. Uitdrukkelijk wordt uitgelegd waarom bepaalde onderdelen in het rapport zijn opgenomen. De toegevoegde waarde voor de consument is met deze uitbreidingen aanzienlijk toegenomen.
Een andere ontwikkeling is die van de modelwaarden. De Europese Banken Autoriteit (EBA) mengde zich in de taxatiediscussie: het gebruik van modelwaarden alléén is vanaf 30 juni jl. verboden. Dat stelde de Nederlandse banken voor een probleem want zij wensten alsnog een taxatievorm zonder fysieke inspectie van de woning.
Een van de grootbanken in Nederland heeft samen met Calcasa als antwoord op de EBA-richtlijnen een desktoptaxatieproduct ontwikkeld. Deze desktoptaxatie kan gebruikt worden voor financieringen tot 90% van de vastgestelde marktwaarde. Het product wordt bijvoorbeeld gebruikt bij het oversluiten van de hypotheek. Feitelijk wordt van de taxateur slechts gevraagd om een door Calcasa afgegeven modelwaarde goed of af te keuren. Dat is lastig want in de EBA en EVS staat dat de taxateur kennis moet hebben van de robuustheid en betrouwbaarheid van die modelwaarde. Een bijna onmogelijke opdracht aan een individuele taxateur. Zolang er geen onafhankelijk toezicht is op modelwaardeleveranciers is het lastig om louter en alleen maar goed of af te keuren.
De drie brancheorganisaties voor taxateurs in Nederland hebben een hybride model ontwikkeld die tevens wordt onderschreven door het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs): de Bureauwaardering. Deze hybride taxatienorm vervangt dus de modelmatige waardebepaling, waar een aantal bancaire hypotheekverstrekkers in de daarvoor geschikte situaties gebruik van maakten. In de praktijk ging het dan om hypotheken met minder dan 90% LTV (Loan to Value). Dat is bij de nieuwe Bureauwaardering overigens nog steeds het geval.
Het product wordt nog niet op grote schaal gebruikt aangezien bij deze Bureauwaardering meer onderzoek van een taxateur wordt gevraagd. De betrokken organisaties vinden dat onderzoek ook noodzakelijk om bijvoorbeeld te voorkomen dat objecten met een agrarische bestemming opeens ook middels een dergelijke modelwaarde worden gefinancierd. Dat is naar onze mening uitdrukkelijk niet de bedoeling. Bureauwaardering is dus meer dan alleen maar goed of afkeuren maar is wel een vereenvoudigde ‘taxatie’ die na gedegen onderzoek een modelwaarde goed of afkeurt.
Deze vorm van waarderen kan dus nog niet voor alle typen vastgoed worden toegepast, appartementen zijn bijvoorbeeld op dit moment ook uitgesloten. In het nieuwe Model Taxatierapport Wonen moet de financiële ‘gezondheid’ van de Vereniging van Eigenaren door de taxateur worden beoordeeld, waaronder de bij Nederlandse wet verplichte meerjaren onderhoudsplanning en de dotaties in het reservefonds. Dit kan je niet doen zonder grondig onderzoek, dus daarom is de Bureauwaardering voor deze categorie vastgoed nog geen passend model op dit moment. Dit kan in de toekomst nog wel veranderen, de Bureauwaardering is een groeimodel.
Met al deze ontwikkelingen in het achterhoofd is het belangrijk om ons te richten op de toekomst van de taxateur. Hoe kan je in een tijd waarin data en modelmatig waarderen een vlucht nemen en de roep om goedkopere, snellere en betere taxatierapporten je onderscheiden als taxateur? Mijn antwoord hierop is kennis. Een taxateur moet zich blijven specialiseren en zijn of haar expertise vergroten. Alleen hiermee kan je jezelf blijvend onderscheiden en de meerwaarde bieden die een modelmatig rapport niet biedt.
Dus dat betekent breder kijken en je verdiepen in de bouwkundige en energetische aspecten. Sinds 1 januari dit jaar is het verplicht geworden dat een vakbekwaam energieadviseur een energielabel moet vaststellen bij koop of verkoop van een woning. Op dit moment is er echter een groot tekort aan energieadviseurs en dit levert veel vertraging op. Een uitgelezen kans als taxateur om je hier ook in te specialiseren zodat je meerwaarde kan bieden en je klanten sneller kan helpen. Kortom, een consument moet de waarde inzien van een onafhankelijk waarde oordeel en krijgt nu ook inzicht in nog te nemen maatregelen op korte termijn op bijvoorbeeld het vlak van duurzaamheid.
Zeker bij zakelijk vastgoed wordt het opnemen van een zogenaamde duurzaamheidsparagraaf aangemoedigd. In deze sectie in het taxatierapport wordt een basis gelegd voor het inzichtelijk maken van de duurzaamheidsprestaties van vastgoed en worden referenties opgebouwd op het gebied van duurzaamheid. Hierdoor kan onderzoek worden gedaan naar de relatie tussen duurzaamheid en de waarde, waardoor taxateurs worden ondersteund in het integreren van duurzaamheid in de waardebepaling. De duurzaamheidsparagraaf is opgesteld specifiek voor kantoren, maar kan ook voor andere gebouwtypen ingezet worden.
Er zijn nog wat belemmerende factoren als het gaat om taxeren bij zakelijk vastgoed, zoals het zogenaamde ‘bankenlijstje’. Banken hanteren een eigen shortlist van taxateurs. Alleen die taxateurs die op hun lijstje staan mogen voor hen taxeren. Onlangs hadden we een interessante discussie hierover met de grootbanken tijdens een van onze bijeenkomsten. Dat de banken eisen stellen is één ding, maar onduidelijke selectiecriteria waardoor mensen die aan de kwaliteitseisen van de brancheorganisaties én NRVT-eisen voldoen buiten de boot vallen is niet gewenst. Ook de REV-titel zorgt nog niet altijd voor toegang tot het bankenlijstje.
Het is bijzonder dat in de EBA is opgenomen dat de financier de opdrachtgever moet zijn van taxaties. Naar mijn idee zou er een Chinese Wall moeten zitten tussen waarderen en financieren. We constateren nu dat banken investeren in het verzamelen van allerlei taxatiedata. Daarmee ligt modelmatig waarderen van commercieel vastgoed op de middellange termijn op de loer!
Mijn streven zou zijn dat de financiers niet meer ter discussie hoeven stellen welke taxateur geschikt is. De kennis en techniek is op orde. We hebben veel moeite gedaan om het NRVT op te richten. Dat banken eisen stellen aan de kwaliteit van taxateurs is evident maar het zou passend zijn als zij de REV-titel dan ook verheffen tot de gewenste kwaliteitsstandaard. Deze mark of excellence biedt voldoende waarborgen dat er een deskundig taxateur aan de slag is.
Volgens de grootbanken ligt het probleem niet alleen aan de voorkant, maar ook aan de achterkant. Ze geven aan dat het onmogelijk is om met 5.000 verschillende partijen en taxateurs contracten af te sluiten. Dit is naar mijn mening de tweede reden dat het bijzonder ongewenst is dat de bank de opdrachtgever moet zijn. Selectiecriteria zijn op deze manier onvermijdelijk want de capaciteit is anders bij de grootbanken niet voldoende om de taxaties inhoudelijk te controleren
Uiteindelijk streven we allemaal, van taxateur tot brancheverenging en financiers, naar kwaliteit. Er liggen nog genoeg uitdagingen op ons pad, maar we hebben dezelfde stip op de horizon. Dus we moeten elkaar vinden en een manier bedenken om toch iedereen, die over voldoende kwalificaties beschikt, een kans te geven. Daarbij moeten taxateurs hun rol pakken, door in te zetten op het digitaliseren van hun rapporten, aantonen dat ze beschikken over voldoende kennis, aandacht te besteden aan duurzaamheid in hun rapporten en te blijven innoveren.
Kennis en expertise kan ook worden uitgebreid door je te specialiseren in meerdere vakgebieden. Zo is TEGOVA druk bezig met de nieuwe business valuation standards en REV-BV kwalificaties. Binnenkort zullen er ook eisen komen voor plant, machinery and equipment valuation zoals aangekondigd bij de General Assembly in oktober. Deze vakgebieden zijn nog niet uitgebreid geland in Nederland. Business valuation neemt wel toe, waarbij het niet draait om het waarderen van de stenen, maar het meenemen van de gebruikerseisen en kwaliteiten in de waardering. In de nabije toekomst zullen we in Nederland ook de discussie moeten voeren met elkaar over de impact van business valuation bij de waardering van vastgoed. We noemen dat in Nederland ook wel eens economisch waarderen. Geef de opdrachtgever van de taxatie ook een inzicht in de verwachtingen in de toekomst met betrekking tot het te waarderen vastgoed. Ik heb daar grote verwachtingen van!
Wat veel taxateurs zou overhalen tot het behalen van een REV-titel is als deze gekoppeld wordt aan de NRVT-eisen. Van woontaxateur naar zakelijk vastgoed taxateur laten omscholen kan, maar dit vereist extra inspanning en langdurige scholing. Waarom zou je dat doen als dit zich niet gegarandeerd terugbetaald? De REV-titel staat voor kwaliteit en geeft je meer aanzien als taxateur, maar het geeft niet de garantie voor meer werk of zelfs toegang tot bijvoorbeeld het eerder genoemde bankenlijstje. Dit maakt het lastig om Nederlandse taxateurs te overtuigen om de REV-titel te behalen.
Taxateurs hebben een brede maatschappelijke verantwoordelijkheid in de woningmarkt en de vastgoedmarkt in zijn geheel. Alleen met de juiste kennis en expertise kunnen de miljarden aan woningen, kantoren en bedrijfspanden ieder jaar onafhankelijk en objectief worden beoordeeld. Algoritmes zijn daarbij een mooie aanvulling, maar geen vervanging. Door de hoge eisen en standaarden die het NRVT aan taxateurs stelt wordt hun objectiviteit en onafhankelijkheid gewaarborgd. Idem dito met de REV-titel. Cijfer hun kennis en expertise niet weg door computermodellen de voorkeur te geven, maar koester juist de menselijke maat en het maatwerk die een taxateur kan bieden bij het waarderen van objecten.
Fotograaf: Glenn Mostert
